Der deutsche Wohnimmobilienmarkt hat die umfassende Preiskorrektur der letzten Jahre hinter sich gebracht. Im Jahr 2025 zeigten Einfamilienhäuser, Reihenhäuser und Bestandswohnungen leichte Preiszuwächse, eine Entwicklung, die sich im ersten Halbjahr 2026 fortsetzt. Trotz dieser Stabilisierung ist von einem generellen Aufschwung noch keine Rede. Der Mietwohnungsmarkt verbleibt gleichzeitig angespannt, und der Erwerb von Wohneigentum stellt für viele Haushalte eine signifikante Hürde dar. Diese Erkenntnisse basieren auf dem aktuellen IVD-Wohn-Preisspiegel 2026/27, für den der Immobilienverband Deutschland (IVD) jährlich Kauf- und Mietpreise in rund 500 Kommunen ermittelt.
Professor Dr. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts, konstatiert, der Kaufmarkt habe einen Boden gefunden, sei jedoch noch nicht in einen neuen Aufschwung übergegangen. Hohe Finanzierungshürden erschwerten den Eigentumserwerb, während auf dem Mietmarkt das knappe Angebot den Druck verstärke. Nach zwei Jahren sinkender Preise hat sich die Richtung am Kaufmarkt gedreht, jedoch hat sich die Marktaktivität nicht vollständig normalisiert. Eine Mehrheit der IVD-Mitglieder berichtet von weniger Kaufinteressenten je angebotener Wohnung im Vergleich zum Vorquartal. Die Finanzierungsbedingungen sowie die Verunsicherung durch Konjunktur und Politik werden als wesentliche Bremsfaktoren angesehen.
Herausforderungen beim Eigentumserwerb
Die reale Preisentwicklung relativiert das aktuelle Bild. Inflationsbereinigt liegen Einfamilienhäuser rund ein Fünftel unter ihrem Höchststand von Ende 2021 und damit auch unter dem Niveau von 2019. Eine ähnliche Situation zeigt sich bei Reihenhäusern und Eigentumswohnungen. Dies führt jedoch nicht automatisch zu einer besseren Erschwinglichkeit für Käufer, da gestiegene Zinsen und zum Teil erhöhte Grunderwerbsteuern den Preisvorteil aufzehren. Prof. Dr. Kippes weist darauf hin, dass 'bezahlbar nicht automatisch finanzierbar' bedeutet. Entscheidend sei, ob Haushalte das notwendige Eigenkapital aufbringen und die monatliche Belastung tragen können. Hier liege derzeit eine der größten Hürden für die Eigentumsbildung.
Vier von fünf IVD-Mitgliedern erleben die Kreditvergabe der Banken restriktiver als im Vorjahr. Häufig scheitert ein Kauf am fehlenden Eigenkapital und an nicht darstellbaren Monatsraten, die durch gestiegene Zinsen bedingt sind. Das Preisniveau selbst folgt mit deutlichem Abstand. Hohe Erwerbsnebenkosten verschärfen diese Problematik zusätzlich, insbesondere für jüngere Haushalte. Die Wohneigentumsquote verharrte nach Berechnungen des Pestel-Instituts Ende 2025 bei 43,5 Prozent, dem niedrigsten Stand seit zwei Jahrzehnten. Fast drei Viertel der 25- bis 45-Jährigen leben zur Miete, obwohl laut einer Forsa-Umfrage im Auftrag des IVD zwei Drittel der Mieter eine eigene Immobilie wünschen, bei jüngeren Personen noch deutlich mehr. Prof. Dr. Kippes folgert, Deutschland habe kein mangelndes Interesse an Wohneigentum, sondern ein Zugangsproblem. Dies habe langfristig auch Folgen für die Vermögensbildung und die private Altersvorsorge, wenn insbesondere jüngere Haushalte trotz Erwerbseinkommen am fehlenden Eigenkapital scheitern.
Miet- und Kaufmarkt im Vergleich
Die unterschiedliche Entwicklung von Miet- und Kaufmarkt zeigt sich auch in den Vermarktungszeiten. Bestandsmietwohnungen werden nach Angaben der IVD-Mitglieder überwiegend innerhalb von zwei Monaten vergeben, was den schnellsten Wert seit Beginn der Datenerhebung im ersten Quartal 2024 darstellt. Kaufobjekte benötigen hingegen durchschnittlich bis zu sechs Monate, bei zu ambitionierten Preisvorstellungen deutlich länger. Rund sechs von zehn Maklern berichten von längeren Vermarktungszeiten als im Vorjahr. Prof. Dr. Kippes erklärt, auf dem Mietmarkt treffe ein schmales Angebot auf hohe Nachfrage, während auf dem Kaufmarkt mehr Auswahl auf Finanzierungshürden stoße. Hinzu komme eine wachsende Lücke zwischen Bestands- und Neuvertragsmieten, die die Mobilität bremse, da Mieter mit günstigen bestehenden Verträgen diese aufgrund deutlich höherer Neumieten selten aufgeben würden.
Der demografische Wandel könnte das Angebot in den kommenden Jahren beeinflussen, indem die Babyboomer-Generation verstärkt Ein- und Zweifamilienhäuser veräußert oder vererbt ('Silver Tsunami'). Diese zusätzlichen Bestandsimmobilien könnten oft einen hohen Sanierungsstau aufweisen. Prof. Dr. Kippes schränkt ein, der 'Silver Tsunami' werde den Wohnungsmarkt nicht überall gleichzeitig und in gleicher Stärke erreichen. Entscheidend sei die Lage der Immobilien und die zukünftige Nachfrage. Die Wohnungsprobleme in angespannten Märkten würden dadurch nicht automatisch gelöst, und in strukturschwachen Regionen könnten neue Probleme durch nicht mehr vermarktbare Häuser entstehen.
- —Energieeffizienz ist nach Preis und Lage das drittwichtigste Kaufkriterium.
- —Ausstattung und Grundriss folgen erst nach der energetischen Beschaffenheit.
- —Käufer kalkulieren die Investitionen für Sanierungsmaßnahmen nach dem Erwerb präzise.
- —Mittel- und Kleinstädte verzeichnen schnellere Preissteigerungen als Großstädte.
Die Energieeffizienz einer Immobilie gewinnt weiter an Bedeutung und ist nach Preis und Lage das drittwichtigste Kaufkriterium, noch vor Ausstattung und Grundriss. Prof. Dr. Kippes betont, Energieeffizienz sei längst ein eigenständiger Preisfaktor, da Käufer sehr genau kalkulieren, welche Investitionen nach dem Erwerb anfallen und ob notwendige Sanierungsmaßnahmen niederschwellig umsetzbar sind. Der moderate Preisanstieg zeigt sich bislang stärker außerhalb der großen Zentren. Bis Mitte 2026 stiegen die Häuserpreise in Mittel- und Kleinstädten deutlich schneller als in Großstädten, während die Neuvertragsmieten überall ähnlich kräftig anzogen. Das Preisgefälle bleibt dabei bestehen: Einfamilienhäuser kosten in Mittelstädten rund 40 Prozent und in Kleinstädten rund 55 Prozent weniger als in Großstädten. Die 'Fläche' hole beim Tempo auf, nicht beim Preis, wie Prof. Dr. Kippes festhält.
