Nach sechs Jahren politischer Debatten und Überarbeitungen hat der New York City Council den Community Opportunity to Purchase Act, kurz COPA, verabschiedet. Die Reaktionen der Marktteilnehmer fielen gespalten aus: Während Mietervertreter von einem historischen Erfolg sprechen, befürchten Kritiker gravierende Eingriffe in den freien Markt für New Yorker Mehrfamilienhäuser. Eine nüchterne Betrachtung der Gesetzesfassung zeigt jedoch, dass beide Seiten die Tragweite des Vorhabens überschätzen.
Frühere Gesetzesentwürfe sahen vor, qualifizierten gemeinnützigen Organisationen ein weitreichendes Vorkaufsrecht für große Teile des städtischen Wohnungsbestands einzuräumen. Die nun verabschiedete Fassung ist deutlich enger gefasst und konzentriert sich ausschließlich auf notleidende und gefährdete Liegenschaften. Gepflegte Altbauten in Park Slope, gemischt genutzte Objekte im East Village oder freifinanzierte Gebäude mit Aufzug in Downtown Brooklyn fallen nicht unter die neue Regelung.
Fokus auf schwer vermittelbare Bestände
Die vom Gesetz erfassten Gebäude verzeichneten bereits in den vergangenen Jahren kaum Nachfrage. Stark mietpreisregulierte Immobilien mit erheblichem Instandhaltungsrückstau und gravierenden Mängeln zählen seit 2019 zu den am schwersten veräußerbaren Anlageklassen der Metropole. Dies zeigte sich auch im dritten Quartal, als ein Portfolio aus sechs Gebäuden mit 306 regulierten Einheiten nahe der Creston Avenue in der Bronx für lediglich $15 Millionen veräußert wurde – was einem Quadratfußpreis von rund $55 entspricht.
Vor dem Hintergrund des Mietstopps für regulierte Mietverträge und einer Rendite der zehnjährigen US-Staatsanleihen von über 5 Prozent agieren private Käufer in diesem Segment äußerst zurückhaltend. Für betroffene Eigentümer könnte COPA daher weniger eine Belastung als vielmehr ein geordneter Ausstiegspfad sein, da gemeinnützige Erwerber Zugang zu öffentlichen Fördergeldern besitzen, die privaten Investoren verwehrt bleiben.
Transaktionsdynamik und Fristenregelungen
Das Gesetz räumt gemeinnützigen Organisationen und bestimmten städtischen Kooperationen spezifische Zeitfenster ein, um Kaufabsichten zu prüfen und Angebote zu unterbreiten:
- —20 Tage zur formellen Interessensbekundung
- —70 Tage zur Vorlage eines verbindlichen Kaufangebots
- —15 Tage zur eventuellen Anpassung an ein Angebot Dritter
Der verbleibende Gesamtmarkt entwickelt sich unterdessen stabil weiter. Laut Daten von Alpha Realty wurden im dritten Quartal stadtweit 256 Transaktionen im Mehrfamilienhaussektor mit einem Gesamtvolumen von $1,56 Milliarden registriert, was einem Zuwachs der Abschlusszahlen um 3,2 Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht. Kleinere Objekte mit unter zehn Einheiten machten dabei 148 Verkäufe aus, während Manhattan allein für $928,3 Millionen und damit für rund 60 Prozent des Umsatzes stand.
In den betroffenen Teilbereichen erhöht das Gesetz dennoch das Ausführungsrisiko. Private Investoren und finanzierende Banken werden die verlängerten Fristen von bis zu 105 Tagen in ihrer Kalkulation berücksichtigen. Entscheidend für den Erfolg der Reform bleibt letztlich, ob die zugelassenen Organisationen über die erforderlichen Mittel verfügen, um nicht nur den Erwerb abzuwickeln, sondern auch die notwendigen Sanierungen langfristig zu finanzieren.
