München behauptet nach Einschätzung von Rohrer Immobilien seine Rolle als ein führender stabiler Immobilienstandort innerhalb Deutschlands. Sven Keussen, geschäftsführender Gesellschafter von Rohrer Immobilien, konstatiert eine Neuausrichtung des Marktes nach der Zinswende und einer Phase der Unsicherheit. Transaktionen nehmen wieder zu, wobei Käufer ihre Investitionsentscheidungen zunehmend selektiver treffen. Die Marktgängigkeit und Preisgestaltung werden nun verstärkt durch Qualität, Lage, die Erfüllung von ESG-Kriterien und die Generierung belastbarer Erträge bestimmt.
Eine bemerkenswerte Entwicklung ist die Korrektur der Bodenrichtwerte für Baugrundstücke in bestimmten Segmenten. Diese Anpassung ist eine direkte Folge gestiegener Finanzierungskosten, erhöhter Baukosten, verlängerter Planungszeiten und konservativerer Kalkulationen seitens der Marktteilnehmer. Der Markt konsolidiert sich demnach auf einem angepassten Preisniveau.
Entwicklungen im Investment Wohnimmobilien
Das Wohnsegment ist derzeit durch ein steigendes Angebot an Bestandsimmobilien, eine konstant hohe Mietnachfrage und eine reduzierte Neubautätigkeit charakterisiert. Besonders nachgefragt sind sogenannte Value-Add-Objekte. Hierzu zählen Wohn- und Geschäftshäuser, die einen Sanierungsbedarf aufweisen, energetisches Potenzial bieten, Ausbaureserven besitzen oder deren Nutzungskonzepte optimierbar sind. Investoren suchen Objekte, bei denen aktives Management eine Wertschaffung ermöglicht. Die Kaufpreise im Wohnbereich haben sich weitgehend dem Marktumfeld angepasst und weisen eine lage- sowie qualitätsabhängige Stabilisierung auf. Während Objekte von geringerer Qualität Preisanpassungen erfordern, bleiben gute Lagen, solide Mieterträge und Entwicklungsmöglichkeiten weiterhin begrenzt verfügbar. Die Umwandlung von Gewerbe- in Wohneinheiten gewinnt ebenfalls an Relevanz, vorausgesetzt die bau- und wirtschaftsrechtlichen sowie technischen Rahmenbedingungen sind gegeben.
Entwicklungen im Investment Gewerbeimmobilien
Im Gewerbesegment zeigt sich eine deutliche Differenzierung. Moderne, flexible und ESG-konforme Flächen in zentralen oder hervorragend angebundenen Lagen sind weiterhin stark gefragt. Ältere Bürobestände, Randlagen und Objekte ohne klare Nutzungsperspektive stehen hingegen unter erheblichem Druck. Das Zinsniveau hat hierbei einen direkten Einfluss, da Kapitalkosten sich unmittelbar auf Kaufpreisfaktoren und Renditeanforderungen auswirken. Chancen ergeben sich dort, wo Eigentümer bereit sind, neue Preisniveaus zu akzeptieren. Für Verkäufer wird eine realistische Positionierung somit entscheidend. Gewerbeobjekte müssen durch ihre Lage, die Bonität der Mieter und ihre Drittverwendungsfähigkeit überzeugen oder eine tragfähige Transformationsstory bieten. Dies kann durch Modernisierung, eine Mischnutzung oder eine perspektivische Wohnnutzung realisiert werden.
Sven Keussen prognostiziert für das laufende und das folgende Jahr ein Marktumfeld, in dem der Wohnbereich weiterhin stark bleibt und Strategien wie Value-Add und Umnutzungen an Bedeutung gewinnen. Auch im Gewerbesegment eröffnen angepasste Preise, stabilere Finanzierungskonditionen und tragfähige Konzepte neue Einstiegsmöglichkeiten. Der Münchner Markt bietet Investoren, die Lagequalität, Zustand, ESG-Anforderungen, Finanzierung und Nutzungsperspektive kohärent zusammenführen, gute Perspektiven. Die Qualität der Immobilien wird sich durchsetzen und in einem stabilisierten Umfeld wieder stärker honoriert werden.
