Die beabsichtigte Aufteilung der Tegut-Gruppe zwischen mehreren Akteuren wie Edeka und Rewe zieht neben der Transformation des deutschen Lebensmitteleinzelhandels auch signifikante Konsequenzen für zahlreiche Handelsimmobilien, deren Eigentümer sowie für bestehende Mietverhältnisse und die regionale Nahversorgung nach sich. Besonders im Fokus der Betrachtung durch das Bundeskartellamt stehen 38 Märkte, deren Übernahme durch Edeka kritisch bewertet wird. Der Rückzug der Schweizer Genossenschaft Migros Zürich aus dem deutschen Lebensmittelhandel und die damit verbundene Trennung von Tegut bilden die Grundlage dieser Transaktion.
Edeka hat die Übernahme von 202 klassischen Lebensmittelmärkten, 41 automatisierten Teo-Standorten, der Herzberger Bäckerei und einem Logistikzentrum angemeldet. Parallel dazu beabsichtigt Rewe, bis zu 40 weitere Tegut-Märkte zu akquirieren, um diese mehrheitlich als Rewe- oder teilweise als Penny-Märkte zu betreiben. Kleinere Standorte sind zudem für Tante Enso vorgesehen. Sämtliche Transaktionen stehen noch unter dem Vorbehalt der kartellrechtlichen Freigabe.
Kartellrechtliche Herausforderungen und Fristverlängerung
Das Bundeskartellamt äußert in 37 regionalen Markträumen mit insgesamt 38 Tegut-Standorten erhebliche wettbewerbliche Bedenken hinsichtlich der geplanten Übernahme durch Edeka. Ein anfängliches Angebot von Edeka, neun dieser Standorte aus dem Gesamtpaket herauszunehmen, wurde als nicht ausreichend erachtet. Dies führte zu einer Verlängerung der Prüffrist bis zum 30. September 2026. Für das Paket, das Rewe betrifft, wird eine Entscheidung bis zum 29. September 2026 erwartet. Die Prüfung konzentriert sich nicht allein auf die bundesweite Größe der beteiligten Handelsunternehmen, sondern analysiert vorrangig die Wettbewerbssituation im spezifischen Einzugsgebiet jedes einzelnen Marktes. Eine bereits starke Präsenz von Edeka in einer Region könnte demnach die Auswahlmöglichkeiten für Verbraucher bei Übernahme weiterer Standorte erheblich reduzieren.
Aus immobilienwirtschaftlicher Perspektive ist festzuhalten, dass das Tegut-Portfolio diversifiziert ist. Es umfasst kleinere Nahversorger, innerstädtische Märkte und klassische Supermärkte mit Verkaufsflächen von circa 800 bis 1.500 m², ergänzt durch kleinere Smart Stores sowie Logistik-, Produktions- und Verwaltungsimmobilien. Daniel Kroppmanns, Head of Retail Agency Germany bei Cushman & Wakefield, wies darauf hin, dass die entscheidende Frage nicht nur die Durchführung der Transaktion betreffe, sondern insbesondere, welcher Betreiber welchen Standort unter welchem Konzept fortführen werde. Die Konzepte von Tegut, Edeka, Rewe, Netto oder Penny divergieren in Bezug auf Flächenproduktivität, Lagerflächen, Anlieferungsmodalitäten, Stellplatzbedarf, technische Ausstattung, Frischetheken und Sortimentsbreite. Ein Wechsel des Betreibers kann für Eigentümer Investitionen in Umbau, Haustechnik, Brandschutz oder Flächenzuschnitt erforderlich machen. Mietvertragliche Regelungen wie Zustimmungspflichten, Betriebspflichten, Sortimentsbindungen, Konkurrenzschutz, Nachmieterklauseln oder Sonderkündigungsrechte sind ebenfalls zu prüfen.
Szenarien für kritische Standorte und die Immobilienperspektive
Die 38 vom Bundeskartellamt als problematisch eingestuften Standorte könnten vollständig oder teilweise aus dem Edeka-Paket herausgelöst werden. Für diese Immobilien ergeben sich verschiedene Szenarien:
- —Übernahme durch einen anderen Lebensmittelhändler.
- —Neuverhandlung mit dem Eigentümer der Immobilie.
- —Eine alternative Einzelhandelsnutzung.
- —Ein vorübergehender Leerstand der Flächen.
Daniel Kroppmanns betonte, dass ein alternativer Betreiber nicht zwingend zu den bisherigen Konditionen in den Mietvertrag eintreten wird. Investitionskostenzuschüsse, mietfreie Zeiten, Umbauten oder eine Anpassung der Miethöhe könnten Bestandteil neuer Verhandlungen werden. Sollte eine weitere Nutzung als Supermarkt nicht realisierbar sein, könnten, abhängig von Lage und Planungsrecht, Drogeriemärkte, Non-Food-Discounter oder eine Aufteilung in kleinere Einheiten in Betracht gezogen werden.
Lebensmittelmärkte gelten grundsätzlich als stabile Nutzungsart im Einzelhandelsimmobilienmarkt. Sie bieten oft langfristige Mietverträge, verlässliche Cashflows und eine hohe Drittverwendungsfähigkeit. Insbesondere in innerstädtischen Lagen und Stadtteilzentren fungieren sie als Frequenzanker. Ein Wegfall kann sich auf angrenzende Flächen und den Wert der gesamten Immobilie auswirken. Die aktuelle Transaktion kann Eigentümern die Möglichkeit bieten, Tegut durch bonitätsstarke Betreiber wie Edeka oder Rewe zu ersetzen. Bei kartellrechtlich kritischen Standorten sind jedoch längere Übergangsphasen und zusätzlicher Investitionsbedarf zu erwarten. Eigentümern wird empfohlen, Mietverträge, technische Parameter und alternative Nutzungskonzepte frühzeitig zu prüfen.
Für Edeka und Rewe ist die Expansion durch die Akquisition bestehender Filialnetze von strategischer Bedeutung. Gut positionierte Lebensmittelmärkte sind aufgrund knapper Grundstücke, hoher Baukosten und langwieriger Genehmigungsverfahren kaum kurzfristig zu ersetzen. Dies gilt besonders für innerstädtische Flächen, die trotz potenziell herausfordernder Logistikbedingungen und Parkmöglichkeiten Sichtbarkeit, Kundennähe und Zugang zu gewachsenen Einzugsgebieten sichern. Die Übernahme bestehender Netze ermöglicht es den Händlern, diese Standorte ohne langwierige Neuentwicklungen zu besetzen. Für Endverbraucher stehen weiterhin kurze Wege, verlässliche Öffnungszeiten und ein geeignetes Sortiment im Vordergrund. Der Fortbestand eines Tegut-Marktes als Nahversorger beeinflusst die Lebensqualität und Attraktivität des Standortes direkt.
