Die Bundesregierung forciert mit ihrer Nationalen Rechenzentrumsstrategie einen zügigen Ausbau der digitalen Infrastruktur und strebt an, die inländischen Rechenzentrumskapazitäten bis zum Jahr 2030 mindestens zu verdoppeln. Durch diesen Zuwachs gewinnen Anforderungen an großflächige Gewerbegrundstücke, gesicherte Stromanschlüsse und Netzkapazitäten massiv an Bedeutung. In vielen Regionen treffen diese Suchprofile auf das Segment der Logistikimmobilien, das gleichermaßen auf funktionierende Verkehrsachsen und verfügbares Bauland angewiesen ist.
Vor diesem Hintergrund hat die Initiative Logistikimmobilien (Logix) ihre 13. Publikation vorgelegt. Das Thesenpapier beleuchtet in 22 Thesen die Flächenkonkurrenz, energiewirtschaftliche Rahmenbedingungen, kommunale Planungsspielräume sowie immobilienwirtschaftliche Konsequenzen für Investoren und Projektentwickler. Erarbeitet wurde das Dokument gemeinschaftlich von Uwe Veres-Homm und Christina Waibel vom Fraunhofer-Institut für Integrierte Schaltungen IIS sowie Florian Einck und Christian Meschenmoser von der Beratungsgesellschaft gridfield.
Selektive Konkurrenz und höhere Zahlungsbereitschaft der Betreiber
Ein zentrales Ergebnis der Untersuchung ist, dass der Wettbewerb zwischen beiden Nutzungsarten nicht flächendeckend auftritt, sondern sich auf spezifische Schnittmengen konzentriert. Logistikimmobilien erfordern vorrangig die Anbindung an Industrie- und Absatzmärkte sowie das überregionale Verkehrsnetz. Datacenter hingegen priorisieren redundante Glasfaseranbindungen und vor allem leistungsfähige Hochspannungsanschlüsse. Wo beide Profile zusammentreffen, droht die Verdrängung klassischer Logistiknutzungen, da Betreiber von Rechenzentren regelmäßig eine signifikant höhere Zahlungsbereitschaft für geeignete Grundstücke aufweisen.
Uwe Veres-Homm, Leiter Risiko- und Standortanalyse am Fraunhofer IIS, betont, dass Projektentwickler und Investoren die Wettbewerbssituation an potenziellen Standorten künftig noch differenzierter bewerten müssen. Zudem beeinflussen Rechenzentren dort, wo sich Flächenanforderungen überschneiden, unmittelbar das lokale Preisniveau für Gewerbebauland.
Eingeschränkte Synergiepotenziale und kommunale Abwägung
Gleichzeitig zeigt das Papier mögliche Schnittmengen auf, wenngleich automatische Kopplungseffekte selten sind. Chancen bieten sich insbesondere bei der gemeinsamen Baulandentwicklung größerer Areale sowie bei der Konversion ehemaliger Industriebrachen. Auch kann der gezielte Ausbau der Energieinfrastruktur für Rechenzentren angrenzenden Logistikprojekten nutzen. Allerdings birgt die frühzeitige Reservierung von Netzanschlusskapazitäten für einzelne Rechenzentren das Risiko, dass Folgeansiedlungen vorübergehend der Netzzugang verwehrt bleibt. Zudem setzt die wirtschaftliche Verwertung von Serverabwärme entsprechende Nahwärmenetze und konstante Abnehmer voraus.
- —Hohe Zahlungsbereitschaft von Rechenzentrumsbetreibern verschärft die Verdrängung der Logistik an Standorten mit starkem Stromnetz.
- —Kommunen müssen neben Kaufpreisangeboten auch Beschäftigungseffekte und Verkehrsauslastungen bei der Flächenvergabe berücksichtigen.
- —Gemeinsame Arealentwicklungen auf industriellen Konversionsflächen bieten punktuelle Synergien für beide Wirtschaftsbereiche.
- —Frühzeitige Kapazitätsreservierungen im Stromnetz können andere gewerbliche Ansiedlungen blockieren.
Dr. Malte-Maria Münchow, Sprecher und Vorstand der Initiative Logistikimmobilien, unterstreicht, dass beide Nutzungsformen wesentliche Bausteine einer funktionierenden Wirtschaft darstellen. Der wachsende Strombedarf führe jedoch zu einer Verteilungskonkurrenz um Grundstücke, bei der Logistikimmobilien tendenziell das Nachsehen hätten. Kommunen seien gefordert, Flächen nicht allein nach Erlösen, sondern vorausschauend unter Berücksichtigung von Arbeitsplätzen, Energie- und Verkehrskonzepten zu vergeben. Die offizielle Vorstellung der Studie durch Uwe Veres-Homm findet am 18. November 2026 im Rahmen der Branchenmesse BUILDINX statt.
