Die US-Notenbank Federal Reserve hat dem Markt für Gewerbeimmobilien eine vorübergehende Zinspause verschafft. Mit 10 zu 2 Stimmen beließ das Federal Open Market Committee (FOMC) den Leitzins in der Spanne von 3,75 bis 4 Prozent. Dieser Beschluss erfolgte sechs Wochen nach der ersten Zinsanhebung seit 2023. Trotz des aktuellen Stillstands stellt sich die Branche bereits auf eine weitere Straffung vor dem Jahresende ein, da die Inflation weiterhin deutlich über dem Zielwert von zwei Prozent verharrt. Fed-Vorsitzender Kevin Warsh erklärte, dass die Beschäftigungslage zwar solide bleibe, die anhaltende Teuerung die Bürger jedoch seit fast sechs Jahren belaste und die Notenbank in der Pflicht stehe, diese einzudämmen.
Die Notenbanksitzung folgte auf Daten des US-Arbeitsministeriums vom 14. Oktober, denen zufolge die Verbraucherpreise im September im Vorjahresvergleich um 3,7 Prozent gestiegen sind, nach 3,4 Prozent im August. Auf der vorherigen Sitzung am 16. September hatte das FOMC den Zinssatz noch einstimmig um einen Viertelprozentpunkt angehoben. Der aktuellen Zinsprojektion der Notenbank zufolge befürworten 16 von 18 Ausschussmitgliedern einen weiteren Zinsschritt im laufenden Jahr. Die beiden Gegenstimmen am Mittwoch stammten von Gouverneurin Lisa Cook und Beth Hammack, der Präsidentin der Federal Reserve Bank of Cleveland, die sich beide für eine sofortige Anhebung um 25 Basispunkte aussprachen.
Zurückhaltung am Transaktionsmarkt und Druck auf die Finanzierung
Die Ungewissheit über das Zinsniveau für den weiteren Jahresverlauf und das Jahr 2027 dämpft das Transaktionsvolumen spürbar. Ian Ross, Gründer und Managing Principal bei SomeraRoad, stellte fest, dass Marktteilnehmer aufgrund der unsicheren Lage derzeit größtenteils abwartend agieren. Verkäufe fänden aktuell vor allem dort statt, wo Eigentümer unter Druck stünden, Vermögenswerte abzustoßen, was selektiven Investoren Ankaufschancen biete. Sponsoren und Eigentümer ohne akuten Liquiditätsbedarf zögen es dagegen vor, mit Verkäufen abzuwarten, bis sich wieder klare Signale für Stabilität abzeichnen.
Zusätzliche Belastungen gingen von den Renditen zehnjähriger US-Staatsanleihen aus, die vor der Septembersitzung erstmals seit 2007 die Fünf-Prozent-Marke überschritten und am 27. Oktober bei 4,992 Prozent schlossen. Patrick McGlohn, Senior Managing Director bei Berkadia, erklärte, dass diese Entwicklung zusammen mit den veränderten Zinserwartungen die Strukturierung laufender Transaktionen erheblich erschwert habe. Die gestiegenen Kapitalkosten und veränderten Vorgaben bei den Beleihungsausläufen (LTV) hätten bei Kreditgebern zu einer deutlichen Neubewertung geführt.
Heterogene Entwicklungen in den Nutzungsarten
Trotz der Zinssituation zeigt sich das Bild im Kreditbereich differenziert. Jay Neveloff, Partner und Leiter des Bereichs US-Immobilien bei der Kanzlei HSF Kramer, beobachtete in den vergangenen zwei Monaten keinen Rückgang der Transaktionsaktivität, da private Geldgeber weiterhin Kapital bereitstellten. Zwar leide das Segment der gewerblichen Verbriefungen (CMBS) unter den Konditionen, private Akteure richteten ihr Augenmerk jedoch vorrangig auf solide Zeichnungsstandards statt auf geringfügige Zinsbewegungen.
Auch sektoral verläuft die Marktanpassung ungleichmäßig. Aaron Terrazas, unabhängiger Ökonom und Gastdozent an der University of Washington, betonte, dass Industrieimmobilien landesweit robust blieben, während Mehrfamilienhäuser in der Sun-Belt-Region mit Überangeboten kämpften. Zwar seien Kreditausfälle gestiegen, systemische Verwerfungen seien bislang jedoch ausgeblieben. Investoren verfügten weiterhin über Kapital, forderten nun jedoch realistische Bewertungen ein. Unterdessen kündigte Notenbankchef Warsh an, dass die Fed die Zahl ihrer Zinsentscheidungstreffen mittelfristig straffen werde, um ausgewählte Termine für grundlegende strategische Fragen zu nutzen.
