Die Anforderungen an die gutachterliche Prüfung von Immobilien im Rahmen von Transaktionen verändern sich spürbar. Neben der klassischen Erfassung des baulichen und technischen Zustands rücken Nachhaltigkeitsaspekte zunehmend in den Fokus institutioneller Akteure und finanzierender Banken. Nach Einschätzung von DAVE, dem Zusammenschluss führender inhabergeführter Immobilienberatungsunternehmen in Deutschland, entscheidet die Zukunftsfähigkeit eines Objekts inzwischen maßgeblich über dessen Finanzierungsfähigkeit.
Sven Keussen, Partner bei DAVE, betont, dass die Kreditvergabe heute von deutlich mehr Parametern abhängt als in früheren Marktphasen. Neben Kriterien wie Lage, Nutzungsart, Ertragskraft und Bausubstanz gewinnt die Frage an Gewicht, wie zukunftssicher ein Gebäude aufgestellt ist. ESG-Aspekte entwickeln sich dadurch zu einem integralen Bestandteil der Risikobetrachtung und wandeln sich unmittelbar zu wirtschaftlichen Risikofaktoren.
Erweiterter Risikofokus bei Bestandsimmobilien
Für Käufer und Bestandshalter bedeutet dieser Wandel, dass potenzielle Schwachstellen frühzeitig identifiziert und bewertet werden müssen. Dies betrifft vor allem energetische Eigenschaften und die daraus resultierenden Investitionsbedarfe sowie verschärfte technische und nachhaltigkeitsbezogene Vorgaben. Gerade bei älteren Bestandsbauten kann daraus ein erheblicher Modernisierungsaufwand resultieren. Entscheidend ist somit nicht allein der Zustand zum Zeitpunkt des Kaufs, sondern welche Maßnahmen während der geplanten Haltedauer anfallen und wie sich diese auf Betrieb sowie Marktgängigkeit auswirken.
Eine zeitgemäße Due Diligence muss vorausschauend agieren, wie Thomas Portmann, Leader Transactional Services beim DAVE-Partner Arcadis Deutschland, erläutert. Das bloße Erfassen bestehender Mängel reicht nicht mehr aus; transparent gemacht werden muss, welche künftigen Anforderungen auf ein Gebäude zukommen und welche Kosten daraus entstehen. Arcadis begleitet als technischer Berater mit über 100 Mitarbeitenden an 13 deutschen Standorten jährlich rund 400 Projekte über den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie.
- —Transactional Services einschließlich TDD, EDD und CDD
- —Beratungsleistungen in den Bereichen Sustainability und Asset Management
- —Laufendes Monitoring für finanzierende Kreditinstitute bei der Darlehensvergabe
Interdisziplinäre Prüfung schafft Transaktionssicherheit
Die traditionelle Trennung einzelner Prüffelder greift zu kurz, da technischer Zustand, Energieeffizienz, Modernisierungsnotwendigkeiten und regulatorische Vorgaben eng verknüpft sind. Ein technisch funktionstüchtiges Gebäude kann dennoch erhebliche Risiken bergen, sofern ökologische Kriterien unberücksichtigt bleiben. Eine frühe Erfassung künftiger Maßnahmen ermöglicht es hingegen, Risiken marktgerecht einzupreisen und tragfähige Finanzierungsstrategien zu formulieren.
Kreditinstitute verlangen belastbare Fakten anstelle pauschaler ESG-Aussagen. Transparenz gilt im gegenwärtig anspruchsvollen Marktumfeld als entscheidende Voraussetzung für erfolgreiche Abschlüsse. Notwendige Investitionen mindern die Attraktivität eines Objekts nicht zwangsläufig—problematisch wird es erst, wenn Risiken zu spät erkannt werden oder Kosten unkalkulierbar bleiben.
