Ein durch das Einkaufszentrum Bridgewater Commons im Norden des US-Bundesstaates New Jersey besichertes CMBS-Darlehen in Höhe von 235 Millionen Dollar ist an einen Special Servicer übergeben worden. Wie aus einer Mitteilung von Morningstar Credit hervorgeht, ist der Schritt auf die Unfähigkeit zurückzuführen, die vereinbarte Kennzahl für die Debt Yield zu erfüllen. Bei der Finanzierung handelt es sich um eine Verbriefung im Rahmen der Single-Asset- und Single-Borrower-Transaktion GSMS 2012-BWTR. Es wird erwartet, dass das Darlehen noch vor seiner Endfälligkeit im Oktober 2026 ausfällt, obwohl im Vormonat bereits eine Tilgungszahlung von 3,4 Millionen Dollar geleistet worden war.
Vorgeschichte der Restrukturierung
Die ursprüngliche zehnjährige Laufzeit des Kredits endete bereits im November 2022. Im November 2024 wurden drei einjährige Verlängerungen gewährt, nachdem J.P. Morgan Asset Management die Immobilie vor dem Hintergrund drohender Zwangsvollstreckungsverfahren an den Sponsor Pacific Retail Capital Partners abgegeben hatte. Der offizielle Erwerb durch Pacific Retail Capital Partners erfolgte im Mai 2023.
Um die Auflagen für die Debt Yield einzuhalten und den ausstehenden Saldo der übergeordneten CMBS-Fazilität zu senken, veräußerte Pacific Retail Capital Partners im April 2026 eine Teilfläche. Das freistehende Open-Air-Einkaufszentrum The Village at Bridgewater Commons mit einer Fläche von 92.461 Quadratfuß wurde für 54,3 Millionen Dollar verkauft. Dennoch reichte dieser Liquiditätszufluss nicht aus, um die vertraglichen Kriterien dauerhaft zu erfüllen.
Objektstruktur und Mieterbesatz
Bridgewater Commons wurde 1988 eröffnet und umfasst auf drei Ebenen rund 1,15 Millionen Quadratfuß Mietfläche. Die Liegenschaft befindet sich an der Interstate 297 am 400 Commons Way in Bridgewater, rund 45 Meilen südlich von New York City. Nach der Übernahme leitete der neue Eigentümer umfangreiche Modernisierungen im Innenbereich ein. Im Fokus stand dabei insbesondere die Neuentwicklung einer Fläche von 90.000 Quadratfuß, die nach der Insolvenz des Warenhausbetreibers Lord & Taylor im Februar 2021 frei geworden war.
Das Center weist derzeit eine Vermietungsquote von 88 Prozent auf. Zu den prägenden Mietern des Standorts zählen:
- —Bloomingdale's als traditioneller Ankermieter
- —Macy's mit einer großflächigen Warenhauspräsenz
- —Fogo de Chão als gastronomischer Anziehungspunkt
Trotz des soliden Vermietungsstandes und des vorangegangenen Teilverkaufs verdeutlicht die Übertragung an den Sonderservicer den anhaltenden Refinanzierungsdruck, dem großformatige US-Einkaufszentren bei auslaufenden Verbriefungen gegenüberstehen.
