DIP-Partner Aengevelt hat eine Analyse eines politischen Positionspapiers der Hans-Böckler-Stiftung vorgelegt. Medienberichte hatten suggeriert, die Vergesellschaftung privater Wohnungsunternehmen könne das Angebot an bezahlbarem Wohnraum steigern. Aengevelt kommt nach Prüfung der Dokumente zu dem Schluss, dass diese Berichterstattung auf einer fehlerhaften Interpretation des Papiers basiert. Das Positionspapier enthalte keinerlei Begründung dafür, weshalb eine Vergesellschaftung den Anstieg von Mieten bremsen sollte, und könne daher nicht als Argument hierfür herangezogen werden.
In der vergangenen Woche wurde in zahlreichen Medien, darunter der Tagesspiegel, B.Z., Süddeutsche Zeitung, Spiegel Online und Focus Online, über eine als 'Studie' bezeichnete Veröffentlichung der Hans-Böckler-Stiftung berichtet. Diese befasste sich mit verschiedenen Optionen zur Vergesellschaftung privater Wohnungsbestände in Berlin. Viele dieser Berichte interpretierten das Papier als Beleg für eine mögliche Bremswirkung der Vergesellschaftung auf den Mietanstieg. Aengevelt weist jedoch darauf hin, dass es sich bei dem Dokument nicht um eine Studie, sondern um ein 'Policy Brief' – ein politisches Positionspapier – der gewerkschaftsnahen Stiftung handelt. Der Titel des Papiers lautet: 'Die Überführung von großen Wohnungsbeständen ins Gemeineigentum - Optionen und Fallstricke'.
Analyse der Argumentation im Positionspapier
Im Positionspapier findet sich die Aussage, dass bezahlbares Wohnen für Haushalte mit niedrigen und mittleren Einkommen nur gewährleistet werden könne, wenn ein ausreichendes Angebot an gemeinnützigen beziehungsweise öffentlichen Wohnungen vorhanden ist. Die Schlussfolgerungen auf Seite 20 sind hingegen zurückhaltender formuliert: 'So kann ein solcher Bestand die Mietdynamik bremsen (…)'. Hier wird eine 'Kann'-Formulierung verwendet, welche die Wirkung lediglich als Möglichkeit darstellt. Zudem kommen die Autoren selbst zu der Einsicht, dass die Vergesellschaftung von großen Wohnungsbeständen privater Wohnungsbauunternehmen keine Lösung für den Mangel an Wohnraum in angespannten Großstädten sei. Diese Feststellung findet sich auf Seite 19 des Dokuments.
Die These, wonach die Vergesellschaftung die Mietdynamik bremsen könnte, wird in dem vorliegenden Papier der Hans-Böckler-Stiftung nicht substanziell begründet. Das 20-seitige Dokument konzentriert sich hauptsächlich auf die gesellschaftsrechtliche Organisation der Überführung privater Wohnungsbestände in Gemeineigentum, wobei eine Eingliederung in die sechs bestehenden landeseigenen Wohnungsgesellschaften favorisiert wird. Die Annahme, dass öffentliche Wohnungsbestände die Mietdynamik dämpfen, fungiert dabei als Schlussfolgerung und zugleich als Prämisse, ohne dass empirische Daten, vergleichende Preisanalysen oder Modellrechnungen zur Untermauerung herangezogen werden. Eine Literaturanalyse zu dieser These wurde ebenfalls nicht durchgeführt. Der einzige Literaturverweis besteht aus einer früheren Veröffentlichung derselben Autoren, die jedoch ausschließlich ordnungspolitische Grundsatzpositionen darstellte, welche eine Überlegenheit des öffentlichen Wohnungsbaus postulieren.
Zur Begründung, warum ein öffentlicher Wohnungsbau den Anstieg der Mieten abfedern sollte, wird lediglich angeführt, dass er 'mehr bezahlbare Wohnungen für die gleiche Menge an Bauland' schaffe, da der Schwerpunkt auf Wohnungen unterhalb des Luxussegments liege. Aengevelt verweist demgegenüber auf die Situation preisgünstiger Altbauwohnungen, die sich oft in privater Hand befinden und bei denen Vermieter aus verschiedenen Gründen Mieterhöhungen nicht oder nur verzögert umsetzen. Weiterhin werden die Mieten von Sozialwohnungen, die von privaten Investoren mit öffentlicher Förderung errichtet werden, identisch zu denen kommunaler oder staatlicher Unternehmen durch den Fördergeber festgesetzt. Sowohl öffentliche als auch private Wohnungsunternehmen sehen sich denselben Baukosten gegenüber und bewirtschaften ihre Bestände nach denselben betriebswirtschaftlichen Prinzipien. Bildungseinrichtungen der Wohnungswirtschaft differenzieren bei der Vermittlung von Managementmethoden nicht nach Eigentümerformen. Da das 'Policy Brief' der Hans-Böckler-Stiftung keine Begründung für eine mietpreisdämpfende Wirkung der Vergesellschaftung liefert, kann es laut Aengevelt nicht als Beweisführung für die mediale Darstellung herangezogen werden.
Fazit von Aengevelt
Dr. Wulff Aengevelt, geschäftsführender Gesellschafter von DIP-Partner Aengevelt Immobilien, äußerte sich zu der Debatte. Er stellte fest, dass die breite Medienberichterstattung über angeblich preisdämpfende Effekte einer Vergesellschaftung auf das Mietniveau auf einer verkürzten und fehlerhaften Wahrnehmung eines politischen Papiers beruhe. Er führte aus, dass dessen Autoren eine ideologische Präferenz für eine Staatswirtschaft verfolgten, jedoch in ihrer Veröffentlichung weder eine wissenschaftliche Analyse noch eine Begründung dafür präsentierten, inwiefern eine Vergesellschaftung das Angebot an bezahlbaren Wohnungen steigern sollte. Im Gegenteil räumten die Autoren des Papiers selbst ein, dass die Vergesellschaftung die seit Jahren im Segment preiswerten Wohnraums festzustellende kritische Unterversorgung nicht abmildern könne. Politische Akteure könnten sich demzufolge nicht auf dieses Papier berufen.
