Off-Market-Transaktionen sind im Wohnimmobiliensektor seit Langem gängige Praxis. Makler vermitteln diskret hochkarätige Käufer in begehrte Objekte, noch bevor diese den öffentlichen Markt erreichen. In jüngster Zeit hat dieser Trend jedoch auch den gewerblichen Immobilienmarkt erfasst, insbesondere den Büromarkt Manhattans.
Angesichts des sich verknappenden Angebots an Büroflächen und des Bestrebens der Mieter, hochwertige Objekte zu sichern, halten viele Büroeigentümer im Stadtbezirk Flächen diskret vom Markt fern. Dies ermöglicht es ihnen, interessierte Mieter schneller in neue Mietverträge zu bringen, wie JLL berichtet. Diese Strategie entspringt einer Notwendigkeit. Im schnelllebigen Büromarkt Manhattans können sich weder Vermieter noch Mieter lange Zeit für die Suche oder Verhandlungen nehmen, selbst wenn sie auf einen bestimmten Zeitpunkt warten oder höhere Mieten erzielen wollten.
Melanie O’Brien, Head of Research bei JLL, erklärt: „Es geht weniger darum, Flächen wegen der erzielbaren Mieten zurückzuhalten, sondern vielmehr um das Tempo des Mietmarktes. Es ist nicht so, dass Vermieter auf einen bestimmten Zeitpunkt warten. Vielmehr entfallen einige der Maßnahmen, die sie in der Vergangenheit vor der Verfügbarkeit einer Fläche ergriffen hätten – wie Marketing und die Vorbereitung eines umfassenden Starts –, weil Mieter sehr schnell agieren.“
Marktdynamik und Nachfrage
Die Büroanmietungen in Manhattan erreichten im dritten Quartal 2026 ein Volumen von 10,06 Millionen Quadratfuß, wie ein Bericht von Colliers aufzeigt. Dieser Wert lag 16,2 Prozent über dem fünfjährigen Quartalsdurchschnitt von 8,66 Millionen Quadratfuß und 19,2 Prozent über dem Zehnjahresdurchschnitt von 8,44 Millionen Quadratfuß. Die Nachfrage seit Jahresbeginn erreichte 32,86 Millionen Quadratfuß, was den stärksten vergleichbaren Zeitraum seit dem Jahr 2000 darstellt. Das dritte Quartal dieses Jahres verzeichnete zudem die höchste Büroaktivität in Midtown South, mit einem Nachfrageanstieg von 10,7 Prozent gegenüber dem Vorjahr.
Das Gesamtangebot an verfügbaren Flächen betrug im September 64,76 Millionen Quadratfuß, der niedrigste Wert in Manhattan seit August 2020 und 34 Prozent unter dem Spitzenwert nach der Pandemie. Kirill Azovtsev, Vice Chairman im New Yorker Büro von Savills, bemerkt dazu: „Jeder kehrt schneller zurück, und plötzlich gibt es kein Angebot mehr.“ Zwar werden in den kommenden Jahren Millionen Quadratfuß durch Neubauprojekte auf den Markt kommen – etwa Related Companies’ 858.500 Quadratfuß großes Projekt 625 Madison Avenue, Related und Oxford Properties’ 1,4 Millionen Quadratfuß großes 70 Hudson Yards oder BXPs 930.000 Quadratfuß großes 343 Madison Avenue. Dies hält Mieter jedoch nicht davon ab, aggressiv nach Flächen zu suchen, insbesondere da das Angebot durch Umwandlungen weiter schrumpft. Infolgedessen werden Deals schneller abgeschlossen.
Der Reiz von Off-Market-Transaktionen
Der Off-Market-Ansatz wird attraktiv. Melanie O’Brien äußert: „Was ich von Maklern höre, ist die Notwendigkeit, den Mietern klarzumachen, dass eine Fläche schnell vergeben sein wird, wenn sie zögern oder unentschlossen sind. Einige Mieter haben dadurch schlechte Erfahrungen gemacht und sind beim nächsten Mal eher geneigt, schnell zu handeln und Off-Market-Möglichkeiten zu suchen. Es geht weniger darum, dass Vermieter höhere Preise fordern und abwarten. Es ist hauptsächlich ein Produkt des Marktes.“
Laut Azovtsev wissen Makler oft bereits, welche Flächen frei werden, noch bevor diese öffentlich angeboten werden, was die Vermieter dazu anregt, Geschäfte schneller abzuschließen. Er betont: „Unsere Aufgabe als Makler ist es, diese Flächen zu finden. Wir versuchen, potenzielle Flächen zu antizipieren, die frei werden könnten oder wo eine Verfügbarkeit entstehen könnte. Die Fläche wird nicht vorenthalten. Es geht vielmehr darum, wer als Erster davon erfährt, und dann kommt sie nie auf den Markt.“ Die meisten Off-Market-Mietverträge betreffen kürzlich freigewordene, kleinere Flächenblöcke – typischerweise etwa 5.000 bis 20.000 Quadratfuß über ein oder zwei Etagen –, die Vermieter schnell besetzen müssen. Einige Mieter mieten diese Flächen direkt an, aber viele untervermieten die Blöcke als Last-Minute-Lösung, was eine Win-Win-Situation für Vermieter darstellt, die eine temporäre Lösung suchen.
Es gab jedoch in letzter Zeit auch größere Off-Market-Anmietungen. Im Gebäude 71 Fifth Avenue, das einem Joint Venture von Madison Capital und Lubert-Adler Partners gehört, wurde eine Fläche von etwa 30.000 Quadratfuß an ein Unternehmen für künstliche Intelligenz vermietet. Dieser Deal erfolgte nicht nur, bevor die Fläche den offenen Markt erreichte, sondern sicherte dem Gebäude in der Nähe des Union Square auch einige der „höchsten Mieten“, die es je gesehen hat. Sprecher von Madison Capital und Lubert-Adler Partners reagierten nicht auf Anfragen zur Stellungnahme.
Ein weiteres KI-Unternehmen sucht diskret nach etwa 50.000 Quadratfuß in Midtown South. Evan Haskell, Executive Vice President bei CBRE, merkt an: „[KI-Mieter] suchen wirklich nach sofort bezugsfertigen Flächen, und davon gibt es sehr wenig. Sie sind diejenigen, die den Markt durchforsten, diese versteckten Flächen finden und alles tun müssen, weil es so wenig ausgebaute Flächen für sie gibt.“ KI-Firmen und Midtown South scheinen bei Off-Market-Deals Hand in Hand zu gehen. Viele junge Technologie- und KI-Unternehmen benötigen schnell einen Standort und suchen oft in Midtown South, insbesondere in SoHo oder im Meatpacking District, so Patrick Steffens, Senior Director of Office Leasing bei Avison Young. Steffens ergänzt: „Es gibt so gut wie keine guten Flächen mehr in SoHo und im Meatpacking District. Die besseren Gebäude haben den Luxus der Knappheit, und wenn Dinge knapp sind, ist Verstecktes aus Marketingsicht attraktiv.“
