Nach einer Phase historisch niedriger Bauzinsen hat sich das Finanzierungsumfeld für Immobilien spürbar gewandelt. Kosteten zehnjährige Zinsbindungen zwischen 2015 und 2021 zeitweise unter einem Prozent, erfordern aktuelle Marktkonditionen eine deutlich vorausschauendere Budgetplanung. Der Bausparvertrag gewinnt in diesem Kontext erneut an Relevanz, dient jedoch weniger als klassische Kapitalanlage, sondern vorrangig als Instrument zur Risikobegrenzung und Kalkulationssicherheit.
Die veränderten Rahmenbedingungen verdeutlicht Sascha Mermann, geschäftsführender Gesellschafter bei VON POLL FINANCE, anhand einer Modellrechnung: Bei einem Darlehensvolumen von 350.000 Euro, einem Sollzins von 4,1 Prozent und einer zweiprozentigen Anfangstilgung beläuft sich die monatliche Belastung auf rund 1.770 Euro. Bei einem Zinssatz von einem Prozent lag dieser Betrag noch bei etwa 875 Euro. Angesichts ungewisser Zinsentwicklungen in den kommenden Dekaden rückt für Erwerber die langfristige Bezahlbarkeit der monatlichen Raten in den Mittelpunkt der Finanzierungsstrukturierung.
Kalkulierbare Konditionen und vertragliche Rahmenbedingungen
Das Prinzip des Bausparens basiert darauf, sich frühzeitig einen festen Darlehenszinssatz für einen späteren Zeitpunkt zu sichern. Üblicherweise werden zunächst 40 bis 50 Prozent der Bausparsumme angespart. Sobald das Mindestguthaben sowie die erforderliche Bewertungszahl erreicht sind, erfolgt die Zuteilung des Vertrags. Darlehenszins, Guthabenzins, Abschlussgebühr und Tilgungsmodalitäten stehen ab Vertragsschluss fest. Der genaue Zeitpunkt der Zuteilung ist hingegen nicht taggenau garantiert, weshalb Finanzierende entsprechende zeitliche Puffer einplanen sollten.
- —Absicherung auslaufender Zinsbindungen bei feststehendem Anschlussfinanzierungsbedarf
- —Finanzierung von Sanierungen und Modernisierungen, oft ohne Grundbucheintrag und damit ohne zusätzliche Notargebühren
- —Kombination aus schrittweisem Eigenkapitalaufbau und frühzeitiger Darlehenszinssicherung für künftige Immobilienerwerbe
Einsatz bei Anschlussfinanzierungen und Zinsszenarien
Besondere Vorteile zeigen sich bei auslaufenden Zinsbindungen. Dr. Lucie Lotzkat, geschäftsführende Gesellschafterin bei VON POLL FINANCE, verweist auf Darlehensnehmer aus dem Jahr 2016, die damals zu 1,75 Prozent finanzierten und parallel einen Bausparvertrag abschlossen. Bei Zuteilung löst dieser Vertrag die Restschuld nun mit einem Darlehenszins von 2,29 Prozent ab — reguläre Anschlussfinanzierungen am freien Markt lägen dagegen bei rund vier Prozent, was einer Ersparnis von monatlich rund 400 Euro entspricht.
Finanzierungsberater empfehlen, Haushaltsbudgets anhand verschiedener Szenarien zu prüfen. Bei einer verbleibenden Restschuld von 265.000 Euro und zwei Prozent Tilgung liegt die monatliche Rate bei einem Zinssatz von 3 Prozent bei etwa 1.105 Euro, bei 4,5 Prozent bei 1.435 Euro und bei 6 Prozent bei rund 1.765 Euro. Neben den Zinsvorteilen sind die Gesamtkosten zu berücksichtigen: Die Abschlussgebühr beträgt in der Regel 1 bis 1,6 Prozent der Vertragssumme, während Bauspardarlehen durch vertraglich festgelegte, oft straffere Tilgungszyklen höhere Monatsraten erfordern können.
