In den letzten zwei Jahren haben Investoren und Betreiber im Bereich Gewerbeimmobilien primär auf sinkende Zinsen gehofft. Diese Erwartungshaltung müssen sie möglicherweise aufgeben, da die Federal Reserve im September ihren Leitzins um weitere 25 Basispunkte erhöhte. Damit liegt der Zielbereich der Federal Funds Rate nun zwischen 3,75 Prozent und 4 Prozent. Entscheidender ist jedoch, dass die Fed die anhaltend hohe Inflation betonte und ihre jüngsten Projektionen nahelegen, dass höhere Zinsen länger bestehen bleiben könnten, als viele Anleger erwartet hatten. Dies verändert erneut das Marktumfeld für Gewerbeimmobilien.
Für den Sektor der Mehrfamilienhäuser in New York City sehe ich darin jedoch keine generelle Veränderung der Chancen. Es verschiebt sich lediglich, wer am besten positioniert ist, diese Gelegenheiten zu nutzen. Die offensichtlichste Auswirkung einer weiteren Zinserhöhung betrifft die Finanzierung. Fremdkapital wird teurer, Erlöse schrumpfen, und die Anforderungen an die Schuldendienstdeckung werden schwieriger zu erfüllen. Käufer müssen ihre Gebote anpassen oder mehr Eigenkapital einbringen. Objekte, die zuvor mit einer Beleihungsquote von 65 Prozent kalkuliert wurden, könnten nun nur noch mit 55 oder 60 Prozent tragfähig sein. Dieses zusätzliche Eigenkapital muss irgendwoher kommen.
Gleichzeitig stehen Eigentümer, deren Finanzierungen bald auslaufen, vor dem entgegengesetzten Problem. Ein Gebäude, das vor einigen Jahren zu einem deutlich niedrigeren Zinssatz finanziert wurde, kann heute möglicherweise nicht mehr denselben Darlehensbetrag tragen. Dies schafft die Möglichkeit einer Refinanzierung mit Kapitaleinlage – und für manche Eigentümer wird der Verkauf zur rationaleren Alternative. Hier sehe ich den Beginn einer interessanten neuen Phase des Marktes.
Marktdynamik trotz Zinsanpassung
Wir treten dieser Zinsverschiebung nicht mit einem gelähmten Markt für Mehrfamilienhäuser entgegen; im Gegenteil. Der New Yorker Mehrfamilienhausmarkt hat bereits gezeigt, dass Käufer auch in einem Umfeld höherer Zinsen Transaktionen tätigen. In der ersten Hälfte des Jahres 2026 wurden in New York City 579 Transaktionen mit Mehrfamilienhäusern im Gesamtwert von etwa 3,27 Milliarden US-Dollar verzeichnet, basierend auf den Marktberichten von Alpha Realty. Die Dynamik verstärkte sich im zweiten Quartal sogar in Bezug auf die Deal-Anzahl: Das zweite Quartal verzeichnete 304 Transaktionen, ein Anstieg von 10,5 Prozent gegenüber dem ersten Quartal und 2,4 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Manhattan illustriert dies noch deutlicher. Der Bezirk verzeichnete in der ersten Jahreshälfte 193 Transaktionen im Gesamtwert von rund 1,86 Milliarden US-Dollar, wobei die Anzahl der Deals im zweiten Quartal immer noch 62,5 Prozent über dem Vorjahreszeitraum lag.
Dies ist von Bedeutung, da eine weitere Zinserhöhung auf einen Markt mit Momentum treffen würde. Der Markt hat bereits bewiesen, dass Investoren Transaktionen tätigen, auch wenn die Zinsen deutlich über dem annähernden Nullzinsumfeld des letzten Zyklus liegen. Weitere 25 oder 50 Basispunkte mögen die Finanzierungsbedingungen ändern, aber sie eliminieren nicht automatisch die Nachfrage. Sie differenzieren den Markt. Stark fremdfinanzierte Käufer werden es schwerer haben, zu konkurrieren. Kapital mit geringer Verschuldung, Family Offices, internationale Investoren und Käufer mit diskretionärem Eigenkapital sollten an Stärke gewinnen. Eine ähnliche Dynamik zeigte sich bereits früher im Zinszyklus, als gut kapitalisierte Investoren in Situationen eintreten konnten, in denen traditionelle Investoren die Finanzierung nicht realisieren konnten. Diese Entwicklung könnte sich schnell wieder einstellen.
Fundamentale Vorteile von Mehrfamilienhäusern
Der New Yorker Mehrfamilienhausmarkt besitzt einen Vorteil gegenüber vielen anderen Gewerbeimmobilien-Sektoren: die grundlegenden Einnahmen. Ein Bürogebäude mit schwacher Auslastung kann sich nicht aus einem operativen Problem heraus refinanzieren. Ein Mehrfamilienhaus in einem starken Mietmarkt bietet eine gänzlich andere Perspektive. Wenn die Mieten steigen, Leerstände gering bleiben und das Ersatzangebot begrenzt ist, können Investoren auch bei höheren Finanzierungskosten zukünftige Einnahmen einkalkulieren.
Das bedeutet nicht, dass jedes Mehrfamilienhaus gewinnt. Freifinanzierte Mehrfamilienhäuser dürften weiterhin am einfachsten zu finanzieren und zu handeln sein, da Investoren größere Flexibilität bei der Erfassung des Mietwachstums haben. Mietstabilisierte Gebäude werden stärker herausgefordert sein. Höhere Kreditkosten in Verbindung mit eingeschränktem Umsatzwachstum können zusätzlichen Druck auf Eigentümer ausüben, deren Ausgaben weiterhin steigen. Ironischerweise könnte dieser Druck letztendlich einige der besten Kaufgelegenheiten dieses Zyklus hervorbringen.
Wenn die Finanzierung schwieriger wird, gewinnt die Basis an Bedeutung. Ein Käufer, der den richtigen Preis mit konservativer Hebelwirkung zahlt, kann höhere Zinsen überstehen. Ein Käufer, der überzahlt, weil er annimmt, dass Zinssenkungen den Deal später retten werden, geht ein erheblich größeres Risiko ein. Daher erachte ich den größten Fehler, den Investoren jetzt machen können, darin, auf das Signal der Fed zu warten, das den perfekten Markteintrittspunkt ankündigt. Immobilienmärkte funktionieren selten auf diese Weise. Die Gelegenheit bietet sich oft genau dann, wenn die Finanzierung unangenehm ist, Verkäufer ihre Erwartungen anpassen und konkurrierendes Kapital zögert. Sobald die Zinsen eindeutig zurückgehen, werden Kreditgeber aggressiver, Käufer kehren zurück, das Vertrauen steigt, und die Preise können sich bewegen, bevor Investoren realisieren, dass das Zeitfenster sich geschlossen hat.
Ich habe bereits argumentiert, dass Cap Rates nicht in einer perfekten Eins-zu-eins-Beziehung zu den Zinssätzen stehen. Der Käuferwettbewerb ist von enormer Bedeutung. Wenn zehn glaubwürdige Käufer um eine Immobilie konkurrieren statt drei, kann sich die Preisgestaltung verfestigen, selbst wenn die Fremdkapitalkosten erhöht bleiben. Diese Unterscheidung ist gerade jetzt besonders wichtig. Sollte die Fed die Zinsen erneut anheben, erwarte ich mehr Refinanzierungsdruck, selektiveres institutionelles Kapital und einen größeren Vorteil für kapitalstarke Käufer. Einige Verkäufer werden ihre Erwartungen anpassen müssen. Bestimmte hoch verschuldete Eigentümer werden motiviert sein zu verkaufen. Die Bid-Ask-Spreads könnten sich vorübergehend ausweiten.
