Der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) hat sich zum Vorschlag der Europäischen Kommission für einen Rechtsakt für erschwinglichen Wohnraum, den sogenannten „Affordable Housing Act“, geäußert. Obwohl der ZIA die Absicht der Kommission begrüßt, Rechtssicherheit für Unternehmen und staatliche Stellen zu schaffen, wird der Ansatz als nicht ausreichend betrachtet, um der aktuellen Wohnraumkrise in Europa wirksam zu begegnen. Die bestehende Wohnraumknappheit resultiert nach Ansicht des ZIA primär aus einem Ungleichgewicht zwischen einer anhaltend starken Nachfrage und einem strukturell unzureichenden Wohnungsangebot in vielen europäischen Regionen.
Eine nachhaltige Behebung dieser Situation erfordert die Verbesserung der Rahmenbedingungen für Investitionen, die Erschließung neuer Baukapazitäten und eine effizientere Nutzung bestehender Bestände. Künftige europäische Maßnahmen müssten sich daran messen lassen, ob sie bestehende Investitionshemmnisse reduzieren und eine tatsächliche Ausweitung des Wohnungsangebots fördern. Der ZIA sieht den „Affordable Housing Act“ jedoch kritisch, da er eine neue rechtliche Grundlage für Maßnahmen gegen Kurzzeitvermietungen sowie die Einschränkung des Erwerbs oder der Nutzung von Grund und Boden und Wohnimmobilien, die nicht dem Hauptsitz dienen, schafft.
Kurzzeitvermietungen stellen in vielen Märkten lediglich einen begrenzten Anteil am Wohnungsbestand dar und können somit nicht als primäre Ursache der Wohnraumknappheit identifiziert werden. Des Weiteren betrachtet der ZIA die Einführung einer neuen EU-Definition für angespannte Wohnungsmärkte als problematisch. Die vorgeschlagenen Kriterien, insbesondere das Verhältnis von Immobilienpreis zum Einkommen, werden in Deutschland in der Verwaltungspraxis kaum angewendet und bieten kein umfassendes Bild der Marktlage. Auch die übrigen Vorgaben des Entwurfs bleiben nach Einschätzung des ZIA weitestgehend vage.
Kritik an Regulierung und mangelnden angebotsseitigen Impulsen
ZIA-Präsidentin Iris Schöberl betonte, dass neue, zusätzliche Vorgaben auf EU-Ebene nicht zu einem Dickicht weiterer Regulierung führen dürften. Sie hob hervor, dass bestehende Vorgaben der Länder und des Bundes durch EU-Vorgaben weder ausgehebelt noch dupliziert werden sollten. Insbesondere äußert sich der ZIA irritiert über neue EU-Regeln, welche Maßnahmen zur Regulierung von Grund und Boden erleichtern. Markteingriffe zur Nutzung von Eigentum sollten stets als Ultima Ratio und verhältnismäßig erfolgen.
Begleitend zum „Affordable Housing Act“ veröffentlichte die Kommission eine nicht-bindende Empfehlung an die Mitgliedstaaten. Diese schlägt unter anderem vor, dass Staaten dem Bau von bezahlbarem Wohnraum in Regionen mit Wohnungsmangel gezielt Vorrang einräumen sollen. Außerdem sollten lokale Behörden die Genehmigung von Gebäuderenovierungen sowie die Umwidmung von Bürogebäuden zu Wohngebäuden im Schnellverfahren ermöglichen. Frau Schöberl bemerkte dazu, dass es zwar positiv sei, wenn die Empfehlung Maßnahmen zur Förderung des Wohnungsangebots vorschlägt. Aus ZIA-Sicht müsse es jedoch eine „Fastlane“ für den gesamten Wohnungsbau geben und nicht nur für bestimmte Wohnungssegmente. Angebotsseitige Maßnahmen wie das Housing Simplification Package müssten daher mit Nachdruck vorangetrieben werden.
Notwendigkeit einer umfassenden Strategie
Die Empfehlung reicht aus Sicht des ZIA bei weitem nicht aus, um das Problem umfassend zu adressieren. Eine Entlastung müsse auch auf der Finanzierungsseite gezielt angegangen werden, da zu hohe Kapitalpuffer und Risikoaufschläge Kredite unnötig verteuerten und die Wettbewerbsfähigkeit der Banken im internationalen Vergleich einschränkten. Es obliegt nun dem Europäischen Parlament und den Mitgliedstaaten, den Vorschlag der Europäischen Kommission weiterzuentwickeln. Der ZIA steht hierbei der Politik als konstruktiver Ansprechpartner zur Verfügung.
