Der von Colliers erstellte Wohnungsmarktbericht für die Jahre 2026/2027 fasst die wesentlichen Entwicklungen auf dem deutschen Wohnungsmarkt zusammen, von Angebot und Nachfrage bis zum Investmentgeschehen. Ein zentrales Ergebnis der Analyse ist der anhaltende Rückgang im Wohnungsbau, der dem kontinuierlichen Nachfragedruck, insbesondere in den deutschen Metropolen, entgegensteht. Im vergangenen Jahr wurden lediglich 206.600 Wohneinheiten fertiggestellt. Colliers prognostiziert für 2026 einen weiteren Rückgang um 10 Prozent auf rund 185.000 Wohnungen. Parallel dazu wird erwartet, dass die Anzahl der Haushalte in den 50 größten deutschen Städten bis zum Jahr 2040 um etwa 408.400 zunimmt.
Demografische Entwicklungen und Wohnungsproduktion
Zum Jahresende 2025 verzeichnete Deutschland eine Bevölkerung von circa 83,5 Millionen Menschen, was einem leichten Rückgang von 0,1 Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht. Dieser minimale Rückgang ist primär auf eine niedrigere Nettozuwanderung zurückzuführen. Für die langfristigen Nachfragetrends in den Metropolregionen hat dies jedoch nur geringe Auswirkungen. Bis 2040 wird für die 50 größten deutschen Städte ein Zuwachs von rund 408.400 Haushalten antizipiert, wovon allein 291.900 Haushalte auf die Top-7-Städte entfallen sollen. Überdurchschnittlich wächst hierbei die Zahl kleinerer Ein- und Zweipersonenhaushalte. Francesca Boucard, Managing Director, Head of Market Intelligence & Foresight bei Colliers, weist darauf hin, dass der moderate Bevölkerungsrückgang des Vorjahres die langfristig hohe Nachfrage nach Wohnraum in den Großstädten nicht mindert. Sie betont die Bedeutung der Haushaltsentwicklung, da die steigende Zahl kleinerer Haushalte in den Metropolen auf ein weiterhin angespanntes Wohnraumangebot trifft.
Die Neubautätigkeit setzte ihren Rückgang auch 2025 fort. Das Volumen der fertiggestellten Wohnungen lag mit 206.600 Einheiten 18 Prozent unter dem Vorjahreswert und erreichte den tiefsten Stand seit 13 Jahren. Für 2026 wird eine weitere Abnahme um 10 Prozent auf circa 185.000 Wohnungen prognostiziert. Ein erstes positives Signal sind die Baugenehmigungen, deren Zahl 2025 erstmalig seit Jahren um 10 Prozent auf 238.500 stieg. Aufgrund der typischen Zeitspanne zwischen Genehmigung und Fertigstellung wird sich dies jedoch erst mit deutlicher Verzögerung im Marktangebot manifestieren. Frau Boucard merkt an, dass die gestiegenen Genehmigungszahlen zwar ein wichtiges Signal darstellen, jedoch keine umgehende Trendwende im Wohnungsbau bedeuten. Die erwarteten Fertigstellungszahlen der kommenden Jahre seien nicht ausreichend, um das Wohnraumangebot spürbar zu erweitern und den bestehenden Nachfrageüberhang zu reduzieren.
Mietmarktentwicklung und Investmentaktivitäten
Das Angebot an Mietwohnungen stabilisierte sich zuletzt nach mehreren Jahren leicht, wobei Wohnraum weiterhin knapp ist. In den Top-7-Städten stiegen die Angebotsmieten für Bestandswohnungen innerhalb der letzten zwölf Monate um 2,5 Prozent auf durchschnittlich 16,75 Euro pro Quadratmeter. Die Spitzenmieten erhöhten sich um 5 Prozent auf 24,05 Euro pro Quadratmeter. In den 50 größten Städten lagen die Durchschnittsmieten bei 12,15 Euro pro Quadratmeter. Im Neubausegment verlief die Mietentwicklung moderater; in den Top-7-Städten blieben die durchschnittlichen Angebotsmieten weitgehend stabil. Colliers erwartet aufgrund der geringen Neubautätigkeit mittel- bis langfristig weitere Mietsteigerungen im Bestands- und Neubaubereich. Die veränderte Haushaltsstruktur verstärkt zudem die Nachfrage nach Alternative-Living-Konzepten wie Mikrowohnen, Studentenwohnen und Serviced Apartments, welche bereits über 15 Prozent des Mietangebots ausmachen und sich zu einem integralen Bestandteil des deutschen Wohnungsmarktes entwickeln.
Auf dem deutschen Wohninvestmentmarkt wurden 2025 insgesamt 44,6 Milliarden Euro umgesetzt, was einem Anstieg von 6 Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht. Die Entwicklung variierte je nach Marktsegment signifikant. Der von semi-institutionellen und privaten Investoren geprägte Markt für Wohn- und Geschäftshäuser verzeichnete 2025 einen deutlichen Zuwachs. Das Transaktionsvolumen stieg deutschlandweit um 13 Prozent auf 35,5 Milliarden Euro. In den von Colliers untersuchten Städten erhöhte sich die Zahl der Kauffälle um 12 Prozent, wobei häufiger kleinere Objekte gehandelt wurden. Florian Tack, Geschäftsführer und Head of Residential Germany bei Colliers, hebt hervor, dass Investoren attraktive Einstiegsmöglichkeiten wieder verstärkt nutzen, jedoch sehr selektiv vorgehen. Die entscheidende Frage sei heute, welche Objekte unter den aktuellen Finanzierungsbedingungen wirtschaftlich tragfähig sind.
Das institutionelle Wohninvestmentsegment zeigte 2025 eine divergente Entwicklung: Das Transaktionsvolumen sank um 14 Prozent auf 9,1 Milliarden Euro. Investoren prüften genauer, und großvolumige Portfoliotransaktionen fehlten. Die Finanzierungsbedingungen haben sich im bisherigen Jahresverlauf 2026 verschärft, Banken agieren restriktiver, und höhere Finanzierungskosten erschweren die Umsetzung von Transaktionen. Die Renditen für Wohninvestments stiegen im Durchschnitt um 25 bis 30 Basispunkte. Für junge Bestandsobjekte, in der Regel etwa zehn Jahre alt, liegt die Spitzenrendite in den Top-7-Städten zur Jahresmitte 2026 bei 4,1 Prozent und an den übrigen untersuchten Standorten bei 4,8 Prozent. Das Kapitalinteresse bleibt trotz dieser Herausforderungen hoch, während die Preisfindung die Marktaktivität prägt.
