Trotz des veränderten Zinsumfelds und gestiegener Finanzierungskosten behaupten sich Wohnimmobilien weiterhin als zentraler Baustein für den langfristigen Vermögensaufbau. Dies bekräftigten Branchenvertreter im Rahmen einer Online-Fachkonferenz zur Bedeutung von Wohninvestitionen. Während erfahrene Investoren vermehrt auf Bestandsbauten mit moderaten Einstiegspreisen blicken, eröffnen degressive Abschreibungsmöglichkeiten und staatliche Förderkredite im energieeffizienten Neubausegment spürbare Renditevorteile für Privatanleger.
Nach Einschätzung von Ulrich Creydt, Steuerberater und Partner der Ypsilon GmbH, gliedert sich die Anlegerbiografie typischerweise in den anfänglichen Vermögensaufbau, die spätere Altersvorsorge und die geordnete Vermögensübertragung auf nachfolgende Generationen. Wer bereits früh mit kleineren Wohneinheiten einsteigt, weitet das Portfolio häufig auf Mehrfamilienhäuser aus. Zudem verweist Philip C. Hetzer, Geschäftsführender Gesellschafter von DAHLER Invest, auf eine wachsende Nachfrage junger Gründer aus der Start-up-Branche, die Erlöse frühzeitig in Mehrfamilien- sowie Wohn- und Geschäftshäusern anlegen, um planbare Einnahmen und langfristige Substanzwerte zu sichern.
Steuerliche Anreize und Förderdarlehen im Neubausegment
Die Kombination aus degressiver Absetzung für Abnutzung und Sonderabschreibungen gemäß Paragraf 7b EStG für den Standard KfW 40 QNG entfaltet bei Neubauwohnungen erhebliche Hebelwirkungen. Creydt veranschaulicht dies an einer 50 Quadratmeter großen Wohnung mit einem Kaufpreis von 305.000 Euro: Bei einem angenommenen Gebäudeanteil von 75 Prozent ergeben sich im ersten Jahr Abschreibungspotenziale von rund 24.500 Euro. Hinzu kommen zinsgünstige KfW-Mittel in Höhe von 150.000 Euro je Einheit, die vor allem kleinere Grundrisse begünstigen.
Welche Zinsersparnis dies bedeutet, verdeutlicht ein Rechenbeispiel der Strategis AG für das Berliner Projekt Thule 48 an der Grenze von Pankow zu Prenzlauer Berg, das 78 überwiegend kompakte Zwei-Zimmer-Wohnungen umfasst. Bei einem KfW-Zinssatz von 1,96 Prozent gegenüber einem Marktzins von 4,25 Prozent liegt der jährliche Zinsvorteil bei 3.435 Euro. Michael Elst, Vorstand der Strategis AG, betont, dass Kaufinteressenten aufgrund begrenzter Budgets verstärkt kompakte Grundrisse nachfragen. Die verlässliche Bauträgergewährleistung und planbare Instandhaltungskosten ermöglichen in Verbindung mit der Steuerförderung nach Steuern teils zweistellige Eigenkapitalrenditen.
Realgemeinschaft und Umlandpotenziale
Anlagechancen beschränken sich keineswegs auf verdichtete Innenstadtlagen. Im Umland der Metropolen gewinnen real geteilte Neubauten an Bedeutung, wie das Entwicklungsprojekt der First Home Wohnbau GmbH im brandenburgischen Beelitz zeigt. Das Tochterunternehmen der immobilien-experten-ag. erschließt dort ein 33.000 Quadratmeter großes Areal mit Doppelhaus- und Reihenhausstrukturen, von denen 15 Doppelhaushälften für Kapitalanleger vorgesehen sind.
Mareike Lechner, Vorstand der immobilien-experten-ag., beziffert das Gesamtinvestitionsvolumen für die Einheiten mit 121 beziehungsweise 141 Quadratmetern Wohnfläche auf 604.800 Euro beziehungsweise 714.000 Euro inklusive Neben- und Erschließungskosten. Bei einem Eigenkapitaleinsatz von 20 Prozent — entsprechend 120.960 oder 142.960 Euro — und monatlichen Nettokaltmieten von 1.800 bis 2.115 Euro fließen bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent binnen fünf Jahren rund 38 Prozent der Eigenmittel über Steuerrückflüsse an die Investoren zurück.
