Im Jahr 1997 erwarb Tishman Speyer, eines der renommiertesten New Yorker Immobilienunternehmen, eines der geschichtsträchtigsten Objekte der Stadt: das Chrysler Building. Technisch gesehen handelte es sich um den Erwerb des Erbbaurechts für den Wolkenkratzer, da das Grundstück weiterhin im Besitz der Cooper Union blieb. Dieses Erbbaurecht war über die Jahre hinweg mit progressiv steigenden Kosten verbunden. Tishman Speyer verkaufte 2008 eine 90-prozentige Beteiligung an dem Gebäude für $800 Millionen an den Abu Dhabi Investment Council.
Als die Immobilie 2019 erneut zum Verkauf stand, waren die Erwartungen an den Wert des Deals angesichts der jährlichen Zahlungen an die Cooper Union, die von $7,8 Millionen auf $32,5 Millionen gestiegen waren, deutlich gedämpft. Marktbeobachter schätzten das Chrysler Building dennoch als Ikone, Blickfang, zentral gelegen und beliebt genug ein, um mindestens $500 Millionen zu erzielen. Doch unter Berücksichtigung der Erbpacht und des Sanierungsbedarfs des Objekts fielen die Angebote weit unter die Erwartungen. Das erfolgreiche Gebot von RFR Realty belief sich auf lediglich $150 Millionen.
Dieser reduzierte Preis erwies sich jedoch als zu hoch. Schon bald kam es zu Konflikten zwischen RFR und Cooper Union bezüglich ausstehender Mietzahlungen und notwendiger Verbesserungen. RFR hatte zudem das Pech, den Deal 2019 abzuschließen, kurz bevor der Büromarkt eine tiefe Krise erlebte. Schließlich musste RFR weichen, und Cooper Union suchte erneut nach einem Retter. Dieser fand sich offenbar letzte Woche in Form von Tishman Speyer.
Ambitionierte Pläne und ein starker Markt
Der genaue Kaufpreis, den Tishman Speyer gezahlt hat, ist noch unbekannt. Erste Details deuten jedoch darauf hin, dass der neue Erbbaurechtsvertrag eine Laufzeit von 150 Jahren haben wird und Tishman $235 Millionen für Verbesserungen an der Immobilie bereitstellt. Rob Speyer äußerte sich dazu: „Wir verfolgen einen ambitionierten Plan für das Chrysler Building in einer historisch starken Phase für den Büromarkt in Manhattan. Ähnlich wie bei neuen Entwicklungen wie The Spiral und der kontinuierlichen Neugestaltung des Rockefeller Centers werden wir ein Umfeld schaffen, das unsere Mieter stolz macht und sie jeden Tag mit Begeisterung zur Arbeit kommen lässt.“
Die Einschätzung von Rob Speyer, dass der Zeitpunkt für eine Investition in ein Midtown-Bürogebäude günstig ist, wird von Marktdaten gestützt. Trotz globaler Unsicherheiten wie hohen Kraftstoffpreisen, politischen Konflikten und schwankenden Börsen zeigt sich der New Yorker Büromarkt widerstandsfähig. Nicholas Farmakis von Savills beschreibt eine Zweiteilung der Wirtschaft: „Es gibt die anlagenbasierte Wirtschaft, von der New York lebt, und die Wirtschaft des durchschnittlichen US-Bürgers. Es mag hier eine gewisse Diskrepanz geben, aber für die New Yorker läuft die Wirtschaft im Makrobereich gut. Die Konsumausgaben sind relativ hoch, die Aktienmärkte erreichen Höchststände oder liegen nahe daran, und Venture-Finanzierungen fließen weiterhin.“
Positive Marktentwicklungen in New York und darüber hinaus
Dies spiegelt sich im New Yorker Büromarkt wider: Das Volumen der verfügbaren Flächen ist auf dem niedrigsten Stand seit 2020. Jüngste Vermietungen, wie der 70.602 Quadratfuß große Mietvertrag von Morgan & Morgan in der 199 Water Street, die Verlängerung von Seward & Kissel über 171.112 Quadratfuß im One Battery Park Plaza oder die Anmietung von 93.779 Quadratfuß durch das KI-Unternehmen Brex in der 200 Varick Street von GFP Real Estate, unterstreichen diese Dynamik. Die durchschnittlichen Angebotsmieten sind auf $84,56 pro Quadratfuß gestiegen, und der einst fern erscheinende Wert von $400 pro Quadratfuß wurde kürzlich nahezu erreicht.
Das Versorgungsvolumen von 7,9 Millionen Quadratfuß wird nicht vor 2028 auf den Markt kommen, wobei ein Großteil dieser Neubauten bereits belegt ist. Diese Daten erklären, warum DRA Advisors eine 49-prozentige Beteiligung an der 1301 Avenue of the Americas erwirbt; der jüngste Deal mit Rithm Capital bewertete die Immobilie mit beeindruckenden $1,3 Milliarden. Während diese Entwicklungen vornehmlich als New Yorker Phänomen wahrgenommen werden, zeigen sich auch in ehemals stagnierenden Märkten an der Westküste erste positive Anzeichen.
Los Angeles, seit COVID weitgehend abgeschrieben, zieht wieder Investoren an, die gut bepreiste Immobilien erwerben. Marilee Utter von Citiventure Associates bemerkte, dass es keinen Grund gebe, warum Downtown L.A. nicht zu seiner Dynamik vor der Pandemie zurückkehren sollte. Tatsächlich verzeichnete L.A. County das beste Quartal für Bürovermietungen seit 2019, mit 4 Millionen Quadratfuß neu vermieteter Fläche im Sommer. Silverstein Properties meldete vergangene Woche Abschlüsse über 55.349 Quadratfuß im U.S. Bank Tower in Downtown L.A. Auch außerhalb des Büromarktes zeigen sich Aktivitäten: Nexus Development sicherte sich eine Refinanzierung von $276 Millionen für Seniorenwohnanlagen in Newport Beach, Kalifornien, und Westwood Financial erwarb das Einzelhandelszentrum Peninsula Marketplace für $56,2 Millionen in Huntington Beach.
