Wenn Amazon seine Logistikstrategie anpasst, richtet sich der gesamte US-Einzelhandel neu aus. Ein durchgesickerter Bericht über unternehmensinterne Pläne unter dem Codenamen Project Mercury sorgt derzeit für erhebliche Bewegung im Industrieimmobiliensektor. Das Vorhaben sieht vor, das unternehmenseigene Netz für taggleiche Lieferungen auf mehr als 1.000 Standorte auszubauen. Damit sollen entsprechende Verteilzentren in einem Umkreis von maximal 10 Meilen für 80 Prozent der US-amerikanischen Prime-Kunden liegen und rund 90.000 häufig nachgefragte Artikel binnen kürzester Frist verfügbar machen.
In der Immobilienbranche stößt diese Entwicklung auf große Aufmerksamkeit. Brandon Page von dem durch Blackstone unterstützten Eigentümer Link Logistics erklärte, dieser Schritt werde gravierende Auswirkungen auf bestimmte Teilmärkte haben und Wettbewerber unter Zugzwang setzen. Amazon-Sprecher Steve Kelly betonte zwar, dass es sich um vorläufige Planungsdokumente handele, bekräftigte jedoch den strategischen Fokus des Konzerns, die Lieferzeiten für Kunden über den Ausbau des Same-Day-Netzwerks weiter zu verkürzen.
Verschmelzung von Ladenflächen und innerstädtischer Logistik
Die wachsende Nachfrage nach Sofortlieferungen verändert das Zusammenspiel von Einzelhandels- und Industrieimmobilien grundlegend. Nach Erhebungen des Branchendienstes CompStak erreichte der E-Commerce-Anteil an den gesamten US-Einzelhandelsumsätzen im ersten Quartal 2026 einen Wert von 18,9 Prozent und lag damit über dem bisherigen Höchststand während der Pandemie von 16,3 Prozent. Im zweiten Quartal belief sich der Anteil auf 17,1 Prozent. Parallel dazu verzeichnete der Wettbewerber Walmart im zweiten Quartal einen Anstieg des Liefervolumens um 24 Prozent, während Schnelllieferungen innerhalb von 30 Minuten in mittlerweile 38 Märkten um 48 Prozent zulegten.
Nach Einschätzung von Jason Tolliver, Leiter des Bereichs Logistik und Industrie für Nord- und Südamerika bei Cushman & Wakefield, weist das Segment der letzten Meile die geringste Leerstandsquote im gesamten Industrieimmobilienmarkt auf. Das Streben nach maximaler Liefergeschwindigkeit löst eine Flucht in stadtnahe Lagen aus, was kleineren Lagerhallen und innerstädtischen Verdichtungsflächen ein deutliches Mietpreiswachstum beschert. Zudem verschwimmen die Grenzen zwischen Ladenlokalen und Logistikflächen zunehmend, da Händler bestehende Filialen vermehrt als Bereitstellungszonen für Auslieferungen nutzen.
Strategische Reaktionen führender Filialisten
- —Walmart richtet sogenannte Spark-Depots in ehemaligen Verkaufsräumen ein und testet bauliche Erweiterungen aus dem 3D-Drucker, um reine Abhol- und Lieferzentren zu schaffen.
- —Home Depot nutzt mehr als 2.000 Filialstandorte für einen Express-Lieferservice, der Waren innerhalb von drei Stunden an Endkunden zustellt.
- —AutoZone wendet im laufenden Jahr den Großteil seiner Investitionsausgaben von $1.6 billion für neue Mega-Hubs zur regionalen Warenverteilung auf.
- —Tractor Supply plant neue Filialen mit annähernd der dreifachen Grundfläche herkömmlicher Märkte, um zusätzliche Kapazitäten für Online-Aufträge vorzuhalten.
Der Ausbau urbaner Logistikkapazitäten dient neben der Kundengewinnung vor allem der Kontrolle steigender Transportaufwendungen. Schätzungen zufolge entfällt mehr als die Hälfte der gesamten Lieferkosten auf die letzte Meile. Zac Rogers, außerordentlicher Professor für Lieferkettenmanagement an der Colorado State University, verweist auf knappe Margen, einen Anstieg der Dieselpreise um 75 Prozent seit Beginn des Kriegs im Iran sowie Engpässe beim Fahrpersonal. Das während der Pandemie aufgebaute Überangebot an E-Commerce-Flächen sei weitgehend absorbiert, weshalb Handelskonzerne nun erneut gezielt in den Ausbau physischer Kapazitäten investieren.
