Die wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Rahmenbedingungen stellen die Immobilienbranche vor neue Herausforderungen. Umnutzungen und Kernsanierungen von Bürogebäuden nähern sich vermehrt ihren wirtschaftlichen Grenzen. Gleichzeitig erfordern Megatrends und veränderte Nutzungsanforderungen eine dynamische Anpassung der Immobilienwirtschaft. Um den langfristigen Werterhalt von Büroimmobilien zu sichern, müssen diese künftig flexibler adaptierbar sein. Auf der Immobilienmesse Expo Real präsentierten die BOB efficiency design AG, bähr ingenieure, die Chapman Taylor Architektur und Städtebau Planungsgesellschaft sowie Kempen Krause Ingenieure eine entsprechende Konzeption.
Am Beispiel der Gebäudeplattform BOB demonstrierten die beteiligten Unternehmen, wie eine spätere Umnutzung zu gewerblichem Wohnen, beispielsweise Serviced Apartments, bereits im frühen Planungsstadium eines Bürogebäudes vorbereitet werden kann. Dieses Vorgehen zielt darauf ab, den finanziellen und zeitlichen Aufwand für einen Nutzungswechsel signifikant zu reduzieren und Investoren zusätzliche Perspektiven für die Bewirtschaftung ihrer Immobilien zu eröffnen. Die aktuellen Schwierigkeiten bei langfristigen Prognosen für Büroinvestments, insbesondere aufgrund der unklaren Auswirkungen von Künstlicher Intelligenz und Konjunkturentwicklung auf die Flächennachfrage, unterstreichen die Notwendigkeit solcher Konzepte. Ein heute vermietetes Gebäude muss auch bei veränderter Nachfrage nach Mietvertragsablauf wirtschaftlich nutzbar bleiben.
Ganzheitliche Produktentwicklung
Das Produkt BOB integriert frühzeitig Architektur, Tragwerk, Bauphysik, Brandschutz und technische Gebäudeausrüstung in die Produktentwicklung. Dr. Bernhard Frohn, Vorstand der BOB AG, äußerte dazu, im Produkt statt im Projekt denken zu wollen. Als Ausgangspunkt der gemeinsamen Untersuchung diente die Frage, welche zusätzlichen Voraussetzungen ein Bürogebäude erfüllen muss, um später mit überschaubarem Aufwand in Serviced Apartments umgewandelt werden zu können. Hierfür analysierten die Partner ein bereits gemeinsam geplantes BOB-Gebäude. Die BOB-Gebäudeplattform dient dabei als Basis, um wiederkehrende Planungs- und Konstruktionsprinzipien aufeinander abzustimmen und spezifische Anforderungen einer Zweitnutzung zu ergänzen. Im Gegensatz zu vielen Mixed-Use-Konzepten, bei denen Büro- und Wohnbereiche für ihren jeweiligen Zweck geplant werden, steht hier der spätere Nutzungswechsel im Fokus. Auch eine teilweise Umwandlung einzelner Etagen oder Gebäudebereiche ist im untersuchten System realisierbar.
Im betrachteten Gebäude können Serviced Apartments bei weitgehend unverändertem Grundriss und unveränderter Gebäudehülle untergebracht werden. Hendrik Wirths, Director bei Chapman Taylor, betonte die Bedeutung der Details und die Notwendigkeit, die Anforderungen beider Nutzungen im Rahmen der Produktentwicklung zu prüfen. Hierzu zählen die Gebäudetiefe, Belichtung und Erschließung sowie die Eignung des Standortes als Wohnadresse. Bau- und planungsrechtliche Vorgaben müssen zudem frühzeitig berücksichtigt werden, wobei die technische Vorbereitung eine spätere Prüfung der Zulässigkeit am jeweiligen Standort nicht ersetzt.
Gezielte Vorrüstung für flexible Nutzung
Für Tragwerk und Gebäudetechnik sieht das Produkt unter anderem definierte Bohrzonen in den Decken vor. Diese ermöglichen bei einer Umnutzung eine vertikale Leitungsführung, ohne das Tragsystem grundlegend zu modifizieren. Durch eine demontierbare Fassadenöffnung können vorgefertigte Nasszellen in das Gebäude eingebracht werden. Ein weiterer Bestandteil der Vorrüstung ist ein erhöhter Schallschutz der Fassade, der bereits die Anforderungen für spätere Schlafräume berücksichtigt. Dr. Hans-Jürgen Krause, Geschäftsführer von Kempen Krause Ingenieure, hob hervor, dass die gewünschte Umnutzung präzise definiert werden muss, da eine Vorbereitung auf beliebige Nutzungsarten zu hohen Vorhaltekosten führen würde. Im untersuchten Fall bleiben die Brandabschnitte unverändert, und zusätzliche Rettungswege sind nicht erforderlich. Für die Serviced Apartments wurde eine baurechtlich als Wohnen eingeordnete Langzeitnutzung zugrunde gelegt. Bei einer Hotelnutzung wären die Brandschutzanforderungen gesondert zu untersuchen. Auch die technische Gebäudeausrüstung wird von Beginn an für beide Nutzungen konzipiert. Wesentliche Teile der für den Bürobetrieb installierten Technik können bei der Umwandlung zu Serviced Apartments erhalten bleiben, um den Nutzungswechsel ohne Komfort- oder Energieeffizienzverluste zu ermöglichen. Burçak Lüders, Geschäftsführerin von bähr Ingenieure, resümierte, man müsse zwei Gebäude denken und dann das eine planen. Vorgefertigte Nasszellen, die auch Elektroverteilung und Küchenanschlüsse vorbereiten können, stellen einen wesentlichen Baustein dar. In Kombination mit geplanten Leitungswegen und der Fassadenöffnung sollen sie die Umbauzeit verkürzen.
Dr. Bernhard Frohn analysierte fünf ökonomische Szenarien über einen Zeitraum von 20 Jahren: die Verlängerung des ersten Büromietvertrags, einen Büromieterwechsel, Leerstand mit anschließender Bürovermietung sowie die Umnutzung zu Serviced Apartments mit und ohne vorherige Vorrüstung. Ein Zeitpunkt für den Nutzungswechsel wurde nach zehn Jahren angenommen. Die Berechnung berücksichtigt Mieterträge und Kosten, abgezinst auf ihren heutigen Wert. Die Modellstudie beziffert die zusätzlichen Investitionen für die Vorrüstung auf rund 320.000 Euro, was 2,8 Prozent der Kosten für Baukonstruktion und technische Anlagen (Kostengruppen 300 und 400) entspricht. Die weitere Vermietung an den ersten Büromieter bleibt im Modell das wirtschaftlich günstigste Szenario.
