Obwohl die Logistik- und Schifffahrtsbranche angesichts schwankender Zölle, Handelspolitik und einer Dieselkraftstoffkrise unsicherer erscheint als in den letzten Jahren, investieren verschiedene Unternehmen in eine stabilere Zukunft. Dies bedeutet zunehmend, Eigentum statt Miete zu bevorzugen. Diese Dynamik prägt den größten Industriemarkt des Landes, Südkalifornien, immer stärker.
Industrielle Endnutzer konkurrierten Anfang dieses Jahres in Südkalifornien aktiv mit Investoren, so Daten von Smith Industrial Partners. Käufer waren bereit, einen messbaren Aufschlag für den Erwerb gegenüber der Anmietung zu zahlen, was ein Signal für das intakte langfristige Vertrauen in diese Anlageklasse ist. Smith stellte fest, dass Mieter, die kaufen möchten, institutionelle Käufer konsequent überboten haben, um die aktuellen Nutzungskosten zu sichern. Nachdem der Handel mit leerstehenden Lagerhäusern in der Region im letzten Jahr zugenommen hatte und einen Teil des Überangebots nach der Pandemie abbaute, stiegen die Verkaufsvolumina weiter.
Treiber der Eigentümer-Nutzer-Strategie
Der Trend zu Transaktionen, die Betreiber zu Eigentümern machen, resultiert aus verschiedenen sich überschneidenden Entwicklungen, erklärte Erik Hanson, Senior Director für Kapitalmärkte bei JLL in San Francisco. Erstens verfügen Unternehmen auf nationaler Ebene über freie Mittel und sind nach Quartalen solider Gewinne effizienter geworden, verfügen über starke Bilanzen und die Fähigkeit, Kapital einzusetzen. Gleichzeitig signalisiert die Volatilität des Marktes, verstärkt durch jüngste Zinserhöhungen, traditionellen institutionellen Akteuren, dass es Zeit ist, sich zurückzuziehen. Dies eröffnet den Weg für eine andere Käuferklasse. Dies gibt Eigentümer-Nutzern mehr Einfluss, um ihre Immobilien zu erwerben.
In Zeiten, in denen Unternehmen mehr denn je über Störungen besorgt sind, erscheint der Kauf wichtiger Lagerstandorte zur Sicherung von Resilienz und Kontinuität als kluger Geschäftsschritt, so Zac Rogers, Associate Professor für Operations und Supply Chain Management an der Colorado State University. Neue Kapitalinvestitionen mögen im aktuellen Inflations- und Zinsumfeld abwegig erscheinen, doch Unternehmen könnten bereit sein, den Kauf ihrer Immobilien in Betracht zu ziehen. Dies gilt insbesondere angesichts der teureren Alternativen. Rogers erklärte, im Hinterkopf der Unternehmen sei der Gedanke präsent, anstatt Mieter auch Vermieter sein zu können. Der Wert von Lagerflächen, besonders in einem Markt wie Los Angeles, werde wahrscheinlich nicht sinken, weshalb ein solcher Kauf dem Vorstand als langfristige Investition präsentiert werden könne.
Konkrete Beispiele und Markteinschätzungen
Besonders in Südkalifornien sehen Eigentümer-Nutzer die Konvergenz attraktiverer Preise und die zentrale Bedeutung von Industrieflächen an der kalifornischen Küste für ihre eigenen Operationen als Gründe, jetzt zu kaufen statt zu mieten. Im November letzten Jahres erwarb der Hersteller Future Foam zwei Gebäude mit einer Fläche von 417.000 Quadratfuß für 145 Millionen US-Dollar und entschied sich für den Eigentumserwerb, als sein Mietvertrag auslief. Das chinesische Unternehmen Jiaherb erwarb im Juni für 53,7 Millionen US-Dollar ein Lagerhaus in Orange County von AEW Capital Management. Im selben Monat investierte Holland Flower Market 34 US-Dollar für ein Lagerhaus in City of Commerce, L.A. County. Der in L.A. ansässige Eigentümer Rexford Industrial verzeichnete in den letzten zwei Jahren einen Anstieg der Mieter, die zu Käufern werden.
Laura Clark, CEO von Rexford, sagte, Eigentümer-Nutzer sähen das, was auch Rexford sehe: Gut gelegene Infill-Gebäude seien schwer zu ersetzen. Diese Unternehmen und Eigentümer müssten in Südkalifornien ansässig sein, um ihre Kunden zu bedienen, daher sichere der Besitz ihres Gebäudes sowohl ihren Standort als auch ihre Kosten. Im Juli kündigte Rexford eine Portfolio-Neuausrichtung mit Plänen an, Immobilien im Wert von 2 Milliarden US-Dollar zu verkaufen, und hat bereits Transaktionen im Wert von etwa 1,5 Milliarden US-Dollar im laufenden Jahr abgeschlossen, wobei EQT den Großteil dieser Standorte übernahm. Clark betonte, die langjährige Überzeugung von Rexford Industrial bleibe bestehen: Vermögenswerte in Südkalifornien, einem der größten Konsummärkte der Welt, sind weiterhin gefragt und befinden sich auf einem Mehr-Dekaden-Tiefstand des Angebots, zu einer Zeit, in der die Markteintrittsbarrieren erhebliche Herausforderungen darstellen.
- —Das private Gebotsvolumen für Industrieanlagen stieg im Jahresvergleich um 19 Prozent und erreichte bis August 2026 36,2 Milliarden US-Dollar.
- —Dies entspricht einem Anstieg von über 6 Milliarden US-Dollar im Vergleich zum Vorjahreszeitraum.
- —Private und vermögende Privatpersonen, darunter Family Offices, machten 46,3 Prozent aller industriellen Transaktionen im ersten Halbjahr 2026 aus.
Der Rückzug institutioneller Käufer im Industriesektor war ebenfalls spürbar. JLL verzeichnete in diesem Jahr einen Anstieg des privaten Kapitals bei nationalen industriellen Transaktionen. Sowohl Eigentümer-Nutzer als auch diese privaten Käufer betrachten diese Vermögenswerte und Investitionen tendenziell durch eine ähnliche Linse. Wie Hanson erklärte, blicken sowohl privates Kapital als auch Betreiber nicht nur auf die nächsten drei bis fünf Jahre. Da industrielle Immobilien tendenziell besser abschneiden als traditionelle Anlageformen wie Büros – und eine solidere zukünftige Nachfrage angenommen wird – ist ein Kauf mit längerfristigem Halten sinnvoller. Mit dieser langfristigen Perspektive im Blick macht die Möglichkeit, einen Vermögenswert zu erwerben, der heute mit einem Abschlag von 15 oder 20 Prozent zu den Wiederbeschaffungskosten gehandelt wird, den Zeitpunkt attraktiv.
Caitlin Barrozo, Forschungsmanagerin bei Savills, ist der Ansicht, der Industriemarkt in Los Angeles habe seinen Tiefpunkt erreicht, was die Preisgestaltung besonders attraktiv mache. NAI stellte fest, dass die Verkaufspreise für Industrieimmobilien in Südkalifornien im Vergleich zum Vorjahr um 16 bis 27 Prozent gesunken sind, was trotz höherer Zinssätze Chancen für Eigentümer-Nutzer schafft. Hanson kommentierte, die besten Renditen im Immobilienbereich entstünden in Phasen der Marktstörung.
