Die wachsende Bedeutung von Rechenzentren auf dem Markt für Gewerbeimmobilien veranlasst Fremdkapitalgeber zu einer deutlich strengeren Selektion bei der Kreditvergabe. Laut Erhebungen von S&P Global Ratings stellten Banken im Jahr 2025 Kreditzusagen in Höhe von geschätzten $121,91 Milliarden für entsprechende Liegenschaften bereit, bei einem durchschnittlichen Kreditvolumen von $1,2 Milliarden. Gleichzeitig wuchs das Emissionsvolumen gewerblicher hypothekenbesicherter Wertpapiere (CMBS) für Rechenzentren laut dem CRE Finance Council um 266 Prozent auf $11 Milliarden. Im ersten Halbjahr 2026 beliefen sich die CMBS-Emissionen auf $4,9 Milliarden, was einem Anteil von neun Prozent am gesamten Markt für Einzelobjekt-Verbriefungen entspricht.
Trotz makroökonomischer Belastungen durch gestiegene Zinsen und inflationäre Tendenzen infolge des Krieges im Iran setzt sich die Kreditvergabe fort, wobei einzelne Transaktionen sogar an Umfang zunehmen. Chris Lozinak, Managing Director bei Newmarks Sparte für globale Fremdkapitalfinanzierungen, beobachtet jedoch klar definierte Obergrenzen für Sektoren und Sponsoren. Die Errichtung von Rechenzentren erfordere fundierte Expertise, um Zeit- und Kostenpläne einzuhalten. Banken verlangen daher zunehmend belastbare Erfolgsbilanzen und qualifizierte Managementteams, bevor sie langfristiges Kapital bereitstellen.
Privates Beteiligungskapital schließt institutionelle Finanzierungslücken
Zusätzlich sieht sich der Sektor wachsenden regulatorischen Barrieren gegenüber. Im Juli erließ die New Yorker Gouverneurin Kathy Hochul ein US-weit erstmaliges Moratorium für den Bau großer Rechenzentren, verbunden mit neuen Richtlinien für Energie-, Wasser- und Umweltbelange. Vor diesem Hintergrund ziehen sich viele traditionelle Banken bei Baufinanzierungen zurück. Stattdessen übernehmen vermehrt Private-Credit-Fonds diesen Bereich, da sie über umfangreiches Anlagekapital verfügen und flexibler agieren können.
Eine führende Rolle übernimmt hierbei Blue Owl Capital. Das Unternehmen stellte im Juni 2026 ein Darlehen über $975 Millionen für ein Gemeinschaftsunternehmen von Corscale Data Centers und Affinius Capital bereit, um eine voll vermietete Anlage auf dem Gainesville Crossing Campus im Norden Virginias zu rekapitalisieren. Marc Zahr, Co-Präsident von Blue Owl Capital, ordnete die Zurückhaltung der Banken als technische Anpassung an das rasche Angebotswachstum ein. Der Markt ziehe zudem eine klare Grenze zwischen vorvermieteten Vorhaben und rein spekulativen Entwicklungen.
Robuste Fundamentaldaten trotz höherer Finanzierungskosten
Baukredite werden nahezu ausnahmslos an bonitätsstarke Vorvermietungen an Konzerne wie Amazon, Google, Microsoft oder Meta gekoppelt. Nachdem die Renditen zehnjähriger US-Staatsanleihen Ende 2026 erstmals seit 2007 die Fünf-Prozent-Marke überschritten, agieren auch Anleiheinvestoren bei der Übernahme von Fremdkapitalpapieren spürbar vorsichtiger und wägen alternative Anlageformen ab.
Die operative Nachfrage bleibt ungeachtet dessen stabil. Einem Bericht von CBRE zufolge sank die Leerstandsquote für Rechenzentren in Nordamerika im ersten Halbjahr 2026 auf 1,4 Prozent. Die Nettoabsorption stieg im Vorjahresvergleich um 11,7 Prozent auf 1.456,2 Megawatt, während die im Bau befindliche Gesamtkapazität um 24,8 Prozent auf den Rekordwert von 7.481,1 Megawatt zulegte.
