Das Verwaltungsgericht Berlin hat in der vergangenen Woche entschieden, dass die befristete möblierte Vermietung von Wohnungen in Milieuschutzgebieten eine genehmigungsbedürftige Nutzungsänderung darstellt, sofern der Wohnraum zuvor dauerhaft vermietet war. Diese Entscheidung betrifft Eigentümer, die in solchen Gebieten Wohnraum temporär zur Verfügung stellen.
Gegen die behördliche Genehmigungspflicht hatte die Eigentümerin eines Wohnhauses in Berlin-Neukölln geklagt. Das Objekt befindet sich in einem ausgewiesenen Milieuschutzgebiet. Die Klägerin vermietete in diesem Gebäude 15 Wohneinheiten über Zeiträume von mindestens drei bis maximal zwölf Monaten. Das Angebot umfasste teils Einzelzimmer, teils ganze Wohnungen zu einem Festpreis, der Internetzugang, Heiz- und Betriebskosten sowie Möblierung einschloss.
Das Bezirksamt Neukölln untersagte der Klägerin mit Bescheid vom 22. Dezember 2025 die Vermietung der Wohnungen auf Zeit. Die Behörde begründete dies mit einer Nutzungsänderung gegenüber der vorherigen unbefristeten Vermietung, welche eine spezielle milieuschutzrechtliche Genehmigung erfordere. Die Klägerin argumentierte demgegenüber, dass die Nutzung der Wohnungen weiterhin zu Wohnzwecken erfolge und somit keine solche Genehmigung notwendig sei.
Gerichtliche Begründung und Kritik aus der Rechtspraxis
Die 19. Kammer des Verwaltungsgerichts wies die Klage ab und bestätigte das Recht des Bezirks zur Untersagung. Das Gericht führte aus, dass die praktizierte möblierte Vermietung auf Zeit grundsätzlich dazu geeignet sei, die ansässige Wohnbevölkerung zu verdrängen. Wohnungen, die nach diesem Geschäftsmodell vermietet werden, stünden Haushalten mit Kindern und einkommensschwachen Haushalten, die das spezifische Milieuschutzgebiet prägen, nicht mehr zur Verfügung. Die Nutzungsänderung entfalte demzufolge eine verdrängende Wirkung und widerspreche den Zielen der Milieuschutzverordnung.
Uwe Bottermann, Rechtsanwalt und Partner bei der Kanzlei Bottermann::Khorrami, sieht in der Argumentation des Gerichts einen potenziellen Angriffspunkt. Er merkte an, dass die Frage der bauplanungsrechtlichen Deckung der möblierten Wohnungsvermietung auf Zeit aus milieuschutzrechtlicher Sicht keine Rolle spiele. Nach seiner Auffassung sei weiterhin von einer Wohnnutzung auszugehen. Bottermann betont, dass die Auswirkungen der vorübergehenden Vermietung auf bestehende Mietverhältnisse im Milieuschutzgebiet überprüft und nachgewiesen werden müssten, dass eine tatsächliche Veränderungswirkung vorliege, bevor in das Eigentumsrecht eingegriffen werde.
Das Urteil weise, so Bottermann weiter, den Weg für zusätzliche Einschränkungen der vorübergehenden Vermietung, anstatt die hypothetischen Annahmen des Verwaltungshandelns kritisch zu hinterfragen. Neben Untersagungsverfügungen seien nun auch empfindliche Bußgelder zu erwarten.
