Nachdem die Nachfrage nach Mietflächen stark zugenommen hat und die Fremd- und Eigenkapitalmärkte wieder aktiv sind, haben sich Verkäufer entschieden, den momentan günstigen Zeitpunkt zu nutzen. Im Juli dieses Jahres berichtete Commercial Observer innerhalb von zwei Wochen über drei Midtown-Bürotürme, die auf den Markt kamen. Zunächst wurde bekannt, dass BXP seine Grundpacht für 7 Times Square mit einer Forderung von über $700 Millionen für seinen Anteil an dem 1,2 Millionen Quadratfuß großen Turm anbot.
Nur drei Tage später sorgten zwei weitere Bürotürme für Schlagzeilen: Empire State Realty Trusts (ESRT) 1359 Broadway suchte einen Käufer und hoffte, rund $225 Millionen zu erzielen, während Property & Building Corporations 10 Bryant Park nach einem geplatzten Deal im Jahr 2022 über $855 Millionen erneut auf dem Markt war und nun über $800 Millionen erzielen möchte. Wenige Tage darauf meldete CO, dass das Nachlassvermögen von L.H. Charney das Gebäude 1441 Broadway in Midtown für $238 Millionen an eine Partnerschaft aus 60 Guilders und Sentry Realty veräußerte.
Die Flut von Meldungen setzte sich im August fort. Tishman Speyers 6 Grand Central, ein 770.386 Quadratfuß großer Prestige-Turm, wurde für rund $450 Millionen angeboten. Anschließend wurde bekannt, dass die China Life Insurance Group ihren Minderheitsanteil an RXRs Class-A-Turm am 1285 Sixth Avenue vermarktet, mit dem Ziel, eine Bewertung von $1,4 Milliarden für das Gebäude zu erreichen. Am selben Tag, an dem der zum Verkauf stehende Anteil der China Life Insurance Group gemeldet wurde, teilten Quellen CO mit, dass ESRTs 1359 Broadway in Thor Equities einen Käufer gefunden hatte, der sich bereit erklärte, $218 Millionen für den 22-stöckigen Büroturm zu zahlen.
Robuste Marktdaten und institutionelles Interesse
Die Investitionstätigkeit im New Yorker Büromarkt nimmt Fahrt auf. Das laufende Jahr knüpft an ein vielversprechendes Jahr 2025 an, in dem die Büroinvestitionen laut einer JLL-Analyse um 30 Prozent auf über $11 Milliarden stiegen. Analysten schätzten, dass institutionelle Akteure nicht mehr nur abwarteten, sondern sich darauf vorbereiteten, selektiv in gut vermietete Objekte in etablierten Teilmärkten zu investieren. Diese Prognosen scheinen sich zu bestätigen.
Nahezu alle in den letzten Monaten auf den Markt gekommenen Bürotürme im neunstelligen Bereich konzentrieren sich auf die Hauptachsen von Midtown und Midtown South und weisen Mieterbelegungen von 90 Prozent und mehr auf. Die Büroverkäufe in Manhattan beliefen sich im zweiten Quartal dieses Jahres auf $2,3 Milliarden, was laut Cushman & Wakefield einen Anstieg von 42 Prozent gegenüber dem gleichen Zeitraum im Jahr 2025 und dem fünfjährigen Quartalsdurchschnitt entspricht. Institutionelle Investoren und Immobilien-Investment-Trusts sind führend beim Erwerb hochwertiger Vermögenswerte, und Insider gehen davon aus, dass dies erst der Anfang ist.
Optimismus trotz Herausforderungen
Gary Phillips, Managing Director bei Eastdil Secured Savills und Mitglied des Maklerteams für BXPs 7 Times Square, merkte an, dass die bisher gemeldeten Bürotürme, die auf dem Markt sind, „nur einen Teil dessen darstellen, was tatsächlich verfügbar ist“, und dass weitere in den kommenden Wochen und Monaten angekündigt werden dürften. Eine schnelle Abfolge von Markteinführungen könnte Anlass zur Sorge geben, doch Makler wie Phillips sagten, dass die Mehrheit der Verkäufer lediglich die günstige Marktlage ausnutze.
- —Das Leasingvolumen steuert auf den höchsten Jahresgesamtstand seit 2000 zu.
- —Umwandlungen reduzieren das Büroangebot kontinuierlich.
- —Große Mieter schließen hochpreisige, langfristige Mietverträge ab.
Phillips führt den Anstieg der Aktivität auf die vierten Quartal 2024 zurück, als sein Team den Verkauf von Columbia Property Trusts 799 Broadway, einem 177.000 Quadratfuß großen Büroobjekt, für $255 Millionen an Savanna abschloss. Er beschrieb dies als den ersten „Aha-Moment“, bei dem ein Class-A-Prestige-Deal die Erwartungen übertraf. Die Kluft zwischen der Performance der Vermietungen und den Anlagepreisen sei derzeit ungewöhnlich groß, wobei die Stärke der Vermietungen zuerst bewiesen wurde und die Investoren nun aufholen müssen.
Dylan Burzinski, Senior Analyst und Leiter des Bereichs Büro- und Biowissenschaftsforschung beim Marktintelligenzunternehmen Green Street, betonte, dass die Überzeugung im New Yorker Markt in Kombination mit der Schuldenlage den Anstieg der Verkäufe antreibt. Er erklärte, dass Manhattan über die nächsten Jahre der leistungsstärkste Büromarkt des Landes bleiben werde. Diese positive Einschätzung, gekoppelt mit entgegenkommenderen Kreditmärkten, führe zwangsläufig zu einer erhöhten Transaktionsaktivität.
