Der Wohnimmobilienmarkt in Deutschland ist historisch betrachtet mehrheitlich in privater Hand und durch eine kleinteilige Struktur charakterisiert. Aktuell ist die Anzahl privater Vermieter auf einem hohen Niveau. Studien deuten jedoch darauf hin, dass eine zunehmende Unzufriedenheit innerhalb dieser Gruppe zu einer Veränderung der Marktstruktur führen könnte. Sollten infolge dieser Entwicklung vermehrt Objekte auf den Markt gelangen, eröffnen sich, insbesondere bei Portfolios ab einer deutlich zweistelligen Anzahl von Einheiten, Perspektiven für institutionelle Investoren. Etwa 64 Prozent der Bestandswohnimmobilien werden von Kleinvermietern gehalten, von denen rund 58 Prozent lediglich ein einziges Mietobjekt besitzen.
Zunehmende Auflagen, insbesondere im Bereich der EU-Nachhaltigkeitsregularien und des Mieterschutzes, erhöhen den Verwaltungsaufwand und können sich negativ auf den Ertrag auswirken. Laut dem Vermieterreport 2026 des Instituts der deutschen Wirtschaft ist der typische private Vermieter für Wohnimmobilien in Deutschland im Durchschnitt 58 Jahre alt. Dieser besitzt eine einzelne, unmöblierte Etagenwohnung mit mittlerer Ausstattung in einem Mehrfamilienhaus in guter bis sehr guter Lage und übt seine Vermietertätigkeit zumeist bereits seit über zehn Jahren aus. Die Mieteinnahmen dienen dabei primär als ergänzende Einnahmequelle.
Das Marktumfeld der 2010er Jahre mit historisch niedrigen Zinsen und einem Wachstum des Wohnimmobilienangebots trug dazu bei, dass die Anzahl privater Vermieter zunahm. Zwischen 2010 und 2022 stieg der Anteil der privaten Vermieter an den Haushalten in Deutschland von 10 auf 13 Prozent, was einem Anstieg von 3,7 Millionen auf über 5,5 Millionen Personen entspricht, wie das Sozio-oekonomische Panel (SOEP) des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) feststellt.
Herausforderungen und Abwanderungstendenzen
Aktuelle Umfragen zeigen jedoch, dass die gesetzlichen Rahmenbedingungen entscheidend für die Attraktivität des privaten Vermietens sind. Eine Umfrage von PwC in deutschen Großstädten mit über 500.000 Einwohnern ergab, dass jeder zweite private Vermieter den Verkauf seiner vermieteten Immobilie erwägt. Als Gründe werden unter anderem steigende Baukosten genannt, welche den finanziellen Aufwand für Instandhaltung und Modernisierung erhöhen. Zudem belasten häufige Änderungen regulatorischer Vorgaben, wie das Heizungsgesetz, und die Mietregulierung die Vermieter zusätzlich. 72 Prozent der Befragten sehen die Mietregulierung als Attraktivitätsminderung für Investitionen in Mietwohnungen.
Regional manifestiert sich ebenfalls das Bild einer nachlassenden Vermieterbereitschaft. Eine Umfrage des Vermieterverbands „Haus&Grund“ unter Vermietern in Baden-Württemberg, wo 80 Prozent der Mietwohnungen von Privatpersonen gestellt werden, offenbarte, dass 62 Prozent der privaten Vermieter eine teilweise oder vollständige Aufgabe ihrer Vermietungsaktivität als wahrscheinlich bis sehr wahrscheinlich einschätzen. Dies steht im Kontext eines angespannten Marktumfeldes mit inflationären Tendenzen, steigenden Bau- und Finanzierungszinsen sowie weiteren Regulierungspaketen.
Potenzial für institutionelle Akteure
Die geplante Reform des Mietrechts, sollte sie in der jetzigen Form verabschiedet werden, sieht weitere Auflagen für Vermieter vor. Diese umfassen unter anderem Beschränkungen zur Umgehung der Mietpreisbremse, einen Preisdeckel für möblierte Wohnungen, die Aufweichung von Sanktionen bei Mietzahlungsverzug und Preisgrenzen bei der Indexmiete. Diese Vorgaben beeinträchtigen die Planbarkeit und Rentabilität des Vermietungsgeschäfts. Demgegenüber steht ein erhöhter Investitionsbedarf für die energetische Sanierung von Bestandsimmobilien, getrieben durch EU-Regularien wie das Fit for 55-Gesetzespaket.
- —Lediglich 54 Prozent der befragten Kleinvermieter haben in den vergangenen Jahren mindestens eine energetische Sanierungsmaßnahme durchgeführt.
- —60 Prozent der Kleinvermieter planen aktuell keine weiteren Modernisierungsmaßnahmen.
Der demografische Wandel wird in den kommenden Jahrzehnten dazu führen, dass eine erhebliche Anzahl von Bestandswohnimmobilien den Besitzer wechselt. Greenwater Capital beobachtet bereits, dass Erben zunehmend eine geringe Bereitschaft zeigen, geerbte Wohnimmobilien zur Weitervermietung zu behalten, und stattdessen einen zügigen Verkauf ohne Renditeoptimierung anstreben. Diese Entwicklung generiert Chancen für institutionelle Investoren. Bisher in Privathand gehaltene Portfolios weisen neben marktgerechten Preisen oft eine hohe Qualität auf, die sich in der Objektbeschaffenheit, guten Lagen und hoher Mieterzufriedenheit manifestiert. Eine kontinuierliche und persönliche Betreuung der Immobilien und ihrer Mieter ermöglicht einen reibungslosen Eigentümerwechsel und kann zur Stabilisierung des Wohnimmobilienangebots beitragen, wie Adalbert Pokorski, Gründer und Geschäftsführer der Greenwater Capital GmbH, ausführt.
