Die Federal Reserve hat am Mittwoch zum ersten Mal seit über drei Jahren die Zinsen erhöht, doch dieser restriktive Schritt wird die Transaktionen im gewerblichen Immobilienbereich in der zweiten Hälfte des Jahres 2026 voraussichtlich nicht wesentlich beeinträchtigen. Das Federal Open Market Committee (FOMC) stimmte einstimmig mit 12 zu 0 Stimmen dafür, den Leitzins um einen Viertelpunkt auf eine Spanne zwischen 3,75 Prozent und 4 Prozent anzuheben. Dies geschieht vor dem Hintergrund anhaltender Inflationsdrucks, der durch den Krieg im Iran verstärkt wird. Die Maßnahme erfolgte nach fünf aufeinanderfolgenden Zinspausen und war die erste Erhöhung der Kreditkosten durch die Zentralbank seit Juli 2023.
Die Fed veröffentlichte außerdem ihre aktualisierte vierteljährliche „Dot Plot“-Matrix der einzelnen Ausschussmitglieder, die signalisierte, dass eine weitere Zinserhöhung später im Jahr wahrscheinlich von 16 der 18 FOMC-Teilnehmer unterstützt würde. Fed-Vorsitzender Kevin Warsh, der das Amt im Juni übernahm, hat an der Dot-Plot-Übung bisher nicht teilgenommen. Warsh erklärte auf einer Pressekonferenz nach dem Treffen, dass die Inflation schlichtweg zu hoch sei und dies schon zu lange anhalte. Die Inflationswerte dieses Sommers deuteten nicht darauf hin, dass sich die zugrunde liegenden Trends maßgeblich verbessert hätten.
Auswirkungen auf Transaktionen und Finanzierungen
Das FOMC bekräftigte sein Engagement, das langfristige Inflationsziel der Notenbank von 2 Prozent pro Jahr beizubehalten, und merkte an, dass die jüngsten Daten die Rate deutlich über diesem Ziel ansiedeln. Das Dot Plot der Fed prognostizierte den Leitzins für Ende 2026 bei 4,1 Prozent und für 2027 auf diesem Niveau. Seit der Übernahme des Fed-Vorsitzes von Jerome Powell hat Warsh in seinen ersten drei Sitzungen zwei Pausen und eine Zinserhöhung verantwortet, ungeachtet des externen Drucks von Präsident Donald Trump, der Warsh im Januar nominiert hatte. In einem Truth Social-Beitrag vom 4. September forderte Trump die Fed auf, die Zinsen zu senken, oder er werde den Handel mit bestimmten Ländern einstellen.
Joseph Fingerman, Präsident von CRE bei Peapack Private Bank & Trust, führte aus, dass erhöhte Zinssätze die Transaktionsaktivität verlangsamt hätten, da höhere Schuldendienstkosten die Krediterträge bei Deals reduzieren. Dies habe zu einer größeren Kluft zwischen Käufern und Verkäufern geführt und erfordere, dass Kreditnehmer mehr Eigenkapital einbringen. Fingerman prognostizierte, dass weitere Zinserhöhungen Ende 2026 die Refinanzierungskonditionen hoch halten und die Kluft zwischen den Cashflows der Immobilieneigentümer und den Schuldendienstausgaben weiter vergrößern könnten, insbesondere bei mietpreisgebundenen Mehrfamilienhäusern, wo das Ertragswachstum eingeschränkt ist.
„Branchenweit würde dies voraussichtlich die Spanne zwischen gut kapitalisierten Sponsoren, die in der Lage sind, frisches Eigenkapital einzubringen, und übermäßig verschuldeten Eigentümern, die mit Fälligkeitsproblemen konfrontiert sind, erweitern“, so Fingerman. Für einen Festzinskreditgeber wie Peapack Private bedeute dies, neue Finanzierungen mit höheren Belastungszinsen und stärkeren Schuldendienstdeckungspuffern zu prüfen. Der gewerbliche Immobilienmarkt erhielt bereits im Vorfeld der Fed-Sitzung am Mittwoch eine Realitätsprüfung hinsichtlich höherer langfristiger Zinssätze, als die Rendite 10-jähriger Staatsanleihen am Montag die 5-Prozent-Schwelle überschritt und am Dienstag den höchsten Stand seit 2007 erreichte.
Langfristige Perspektiven und Neuausrichtungen
Jay Neveloff, Partner und Leiter des US-Immobiliengeschäfts bei HSF Kramer, äußerte, dass Zinserhöhungen zwar einige Preise geringfügig beeinflussen könnten, sie jedoch die wachsende Zahl von CRE-Investoren, die er in New York City und landesweit nach Deals suchen sieht, nicht abschrecken würden. Er beobachte eine Zunahme von Grundstücksgeschäften und potenziellen Zusammenlegungen, die diskutiert und bearbeitet würden. Neveloff ist überzeugt, dass für den smarten Investor, der nicht tatenlos zusehen möchte, weiterhin Chancen bestehen und 25 Basispunkte keine entscheidende Änderung bewirken würden.
Neveloff bezeichnete es als „Fehler“, sollte Warsh die langjährige Forward-Guidance-Politik der Fed aufgeben, die von den CRE-Märkten häufig genutzt wird, um Daten der Zentralbank bei der Entscheidung zur Prüfung von Deals zu interpretieren. Er betonte, dass die Forward Guidance den CRE-Marktteilnehmern helfe, „Überraschungen“ zu vermeiden und mehr Berechenbarkeit oder Stabilität bei Transaktionen zu schaffen. Ryan Koehler, Managing Director für Originierungen bei NewPoint Real Estate Capital, stellte fest, dass sich Deals im Jahr 2026 anders gestalten als in den letzten Jahren, mit mehr Refinanzierungen mit Bareinzahlungen, Rekapitalisierungen und akquisitionsbedingten Käufen notleidender Immobilien.
Koehler merkte an, dass das erhöhte Zinsumfeld auch zu mehr Kreditverkäufen führe und Banken weniger bereit seien, Fälligkeiten zu verlängern. Er beobachte deutlich mehr von Kreditgebern kontrollierte Transaktionen, bei denen das Eigenkapital erheblich gemindert oder in vielen Fällen vollständig ausgelöscht wurde. Kreditgeber seien es leid, Probleme aufzuschieben, und erkennen an, dass der Markt heute wesentlich anspruchsvoller ist. Sie würden ihr Kapital lieber anderweitig einsetzen, weshalb die Bereitschaft, Verluste zu akzeptieren, heute größer sei als in den letzten fünf oder sechs Jahren.
