Auf dem US-amerikanischen Markt für gewerbliche Verbriefungen (CMBS) dominieren Einzeldarlehensstrukturen das Geschehen deutlich. Sogenannte Single-Asset, Single-Borrower-Transaktionen (SASB) machten bis Ende September 76 Prozent des gesamten Emissionsvolumens privater CMBS aus. Das Gesamtvolumen belief sich im genannten Zeitraum auf 87,2 Milliarden Dollar, was einem leichten Zuwachs von zwei Prozent gegenüber den Vergleichsmonaten des Jahres 2025 entspricht. SASB- und Großdarlehensstrukturen erreichten dabei 66 Milliarden Dollar, während klassische Conduit-Strukturen lediglich 21,2 Milliarden Dollar erzielten.
Auf jeden in Conduit-Anleihen investierten Dollar entfielen somit 3,12 Dollar auf Einzeldarlehen. Das Kräfteverhältnis hat sich im historischen Vergleich merklich verschoben. In den ersten neun Monaten der Jahre 2017, 2019, 2020 und 2023 führten Conduit-Transaktionen den Markt noch an; im Jahr 2017 lag der Anteil von SASB-Deals bei lediglich 42 Prozent. Während das Conduit-Volumen über die Jahre stabil in einer Spanne zwischen 13 Milliarden und 28 Milliarden Dollar verharrte, verdoppelte sich das Emissionsvolumen bei SASB-Formaten mehr als.
Umschichtung der Anlageklassen und monumentale Einzeltitel
Die Liste der größten Transaktionen spiegelt einige der bekanntesten Gewerbeimmobilien der Vereinigten Staaten wider. Allein die Refinanzierung des Hotels The Cosmopolitan of Las Vegas erreichte im Februar als eigenständige Anleihe ein Volumen von 3,05 Milliarden Dollar. Demgegenüber bündelte die größte diesjährige Conduit-Emission, BMARK 2026-V21, insgesamt 49 Kredite auf ein Gesamtvolumen von 1,2 Milliarden Dollar. Fünfzehn SASB- und Großkreditabschlüsse übertrafen diesen Wert mühelos.
- —Ein Wohnimmobilienportfolio in Jersey City, New Jersey, mit einem Volumen von 2,1 Milliarden Dollar
- —Ein Portfolio von QTS-Rechenzentren über 2,05 Milliarden Dollar, begleitet von neun Banken
- —Die Finanzierung des Bürokomplexes Two Manhattan West in Höhe von 1,9 Milliarden Dollar
- —Büro- und Mischtürme in Manhattan wie 9 West 57th Street, One Madison Avenue und 10 Hudson Yards
Hinter den Zahlen vollzieht sich eine merkliche Verschiebung der Sicherheiten. Während Conduits weiterhin der Finanzierung regulärer Gewerbeobjekte dienen – mit einem Wohnanteil von 26 Prozent und einem Einzelhandelsanteil von 13 Prozent über 1.067 Darlehen mit einem Durchschnittsvolumen von 20 Millionen Dollar –, fließt das institutionelle Großkapital in Trophäenobjekte. Bei SASB-Emissionen sank das Bürovolumen auf 12,5 Milliarden Dollar nach 22,4 Milliarden Dollar im Vorjahr, und Einzelhandelsfinanzierungen halbierten sich auf 5,1 Milliarden Dollar. Kompensiert wurde dies durch Wohnimmobilien mit 10 Milliarden Dollar, Hotels mit 11,3 Milliarden Dollar sowie Rechenzentren, die ein Volumen von 6,2 Milliarden Dollar erreichten.
Konzentration auf wenige Banken und strukturelle Unterschiede
Auch die Finanzierungsbedingungen beider Segmente weichen deutlich voneinander ab. Rund 60 Prozent des SASB-Volumens wurden variabel verzinst vergeben. Conduit-Darlehen weisen hingegen ausnahmslos feste Zinsen auf; 90 Prozent dieser Kredite sind reine Tilgungsaussetzungsdarlehen bei einem gewichteten Durchschnittszins von 6,43 Prozent.
Das Emissionsgeschäft konzentriert sich auf wenige Akteure. Sieben Institute zeichnen für 80 Prozent des erfassten Volumens verantwortlich. Goldman Sachs führt die Auswertung von CRED iQ mit einem Gesamtvolumen von 12 Milliarden Dollar an, wovon 10,1 Milliarden Dollar auf SASB-Deals entfallen. Wells Fargo und Citi folgen auf den nächsten Plätzen, wobei Citi mit 2,6 Milliarden Dollar das Segment der Conduit-Finanzierungen anführt. Morgan Stanley belegt den fünften Rang. Während Conduits die breite Masse des Marktes Kredittranche für Kredittranche bedienen, bewegt sich das institutionelle Kapital 2026 vorrangig über einzelne Großobjekte.
