Nach einer Phase von etwa zehn Jahren, in der US-Immobilieninvestoren aufgrund der starken Performance des heimischen Marktes kaum Veranlassung sahen, international zu investieren, zeichnet sich eine Trendwende ab. Diese Entwicklung führte dazu, dass Investoren im Durchschnitt 70 bis 80 Prozent ihres Portfolios im Inland allokierten, ein Anstieg gegenüber 66 Prozent in der vorherigen Wirtschaftsphase. Aktuelle Analysen legen jedoch nahe, dass ein optimaler Mix aus inländischen und internationalen Immobilienallokationen existiert.
Eine internationale Immobilienallokation von rund 20 Prozent eines Portfolios kann demnach signifikante Effizienzgewinne bewirken. Dieser Effekt zeigt sich im Bereich von 30 bis 40 Prozent leicht abgeschwächt. Dabei liegt der sogenannte Sweet Spot, also der optimale Bereich, bei etwa 10 bis 15 Prozent. Die Grundlage hierfür bilden spezifische Anlageprinzipien, welche die Attraktivität europäischer und asiatisch-pazifischer Märkte hervorheben.
Spezifische Vorteile europäischer Märkte
Europäische Wohnimmobilien zeichnen sich durch eine geringe Cashflow-Volatilität aus. Dies ist den Strukturen im sozialen Wohnbau sowie langfristigen Mietverträgen geschuldet, was einen Kontrast zu den Mehrfamilienhäusern in den USA darstellt. Des Weiteren weisen Büroimmobilienmärkte im asiatisch-pazifischen Raum und in Europa eine knappere Angebots- und Vermietungsdynamik auf als weite Teile des US-Marktes. Gleichzeitig profitieren die regionalen Hotelmärkte von einem steigenden Tourismus bei einem begrenzten Angebot.
Ein drittes Prinzip betrifft die Chancen in noch wachsenden Sektoren Europas, wie dem Self-Storage-Bereich. Dieser Sektor weist im Verhältnis zur Einwohnerzahl lediglich einen Bruchteil des US-Niveaus auf. Dies ermöglicht Investoren, ausgereifte Betreibermodelle in Märkte zu transferieren, in denen diese noch nicht vollständig etabliert sind. Auf diese Weise können Entwicklungsgewinne und eine Yield Compression realisiert werden, während diese Märkte reifen.
Fragmentierung als Alpha-Quelle
Die Fragmentierung Europas wird nicht als Nachteil, sondern als Quelle für Alpha betrachtet. Ohne einen einheitlichen Kapitalmarkt bleiben Preisineffizienzen länger bestehen, wovon Investoren profitieren, die eine Bottom-up-Analyse auf Marktebene durchführen. Ein passiver Ansatz kann diese Möglichkeiten nicht vollumfänglich nutzen. Die Iberische Halbinsel sticht beispielsweise hervor, da Immobilien in den dortigen, vergleichsweise wenig von institutionellen Investoren geprägten Volkswirtschaften eine besonders große Rolle spielen.
Irlands Wohnsektor profitiert von einem strukturellen Angebotsmangel. In Großbritannien zieht bezahlbarer Wohnraum zunehmend privates Kapital an, da dieses Marktsegment von der allgemeinen Zurückhaltung am Immobilienmarkt geringfügig betroffen ist. Zudem eröffnet die anspruchsvolle Lage am deutschen Immobilienmarkt Einstiegsmöglichkeiten für Investoren, die sowohl Fremd- als auch Eigenkapitalstrategien umsetzen können. Bereiche wie Wohnen und Logistik behalten in nahezu allen Märkten ihre Relevanz, während nachfragegetriebene Sektoren wie Self-Storage, Food-Anchored Retail und Premium Hospitality eine selektivere Herangehensweise erfordern.
Eine ergänzende Debt-Allokation, bei der die Liquidität in Gewerbe- und Wohnimmobilien am höchsten ist, bietet einen zusätzlichen Hebel ohne erhöhtes Eigenkapitalrisiko. Für Anleger, die ihre zukünftige Strategie entwickeln, steht nicht mehr die Frage nach der Höhe internationaler Investments im Vordergrund, sondern deren Funktion und die Auswahl der am besten geeigneten Märkte und Sektoren. Selektivität und das Finden dieses Sweet Spots zwischen Heimat- und internationalen Märkten werden maßgeblich für die Outperformance im kommenden Jahrzehnt sein, so Greg Kane, Head of Investment Research, Real Estate, bei PGIM.
