Auf dem Mehrfamilienhausmarkt im sogenannten Sun Belt zeichnet sich ein uneinheitliches Bild ab, während sich die Region von einer Phase des Überangebots erholt. Eine fast zehnjährige Bauhochkonjunktur, die durch massive Zuwanderung und günstige Finanzierungsbedingungen während der Pandemie befeuert wurde, führte zu einem erheblichen Überangebot an Wohnungen. Obwohl der Markt langsam zu normaleren Bedingungen zurückkehrt, variiert die Geschwindigkeit dieser Erholung beträchtlich zwischen den einzelnen Märkten.
Die Mieten stiegen von 2021 bis 2024 um 30 Prozent, während das neue Angebot um 673.000 Einheiten wuchs, wie Daten von Yardi Matrix zeigen. Ursprünglich wurde prognostiziert, dass das Überangebot innerhalb von zwei Jahren absorbiert werden würde. Diese Entwicklung trat jedoch nicht flächendeckend ein. Yardi Matrix revidierte seine ursprüngliche Einschätzung, wonach Märkte mit hohem Angebot bis Ende 2026 wieder positives Mietwachstum verzeichnen sollten. Die neue Prognose geht nun von einem positiven Mietwachstum für alle wichtigen Märkte mit hohem Angebot bis Ende 2027 aus, da die Bautätigkeit stark zurückgegangen ist und die Absorption neuer Einheiten in den meisten überversorgten Märkten zugenommen hat.
Zinspolitik und Marktungleichgewichte
Die Komplexität des Marktwandels im Sun Belt wird durch die Zinspolitik der Federal Reserve zusätzlich verstärkt. Eine Zinserhöhung um einen Viertelprozentpunkt im September reichte aus, um die Kalkulationen von Entwicklern und Investoren zu beeinflussen. Weitere Zinserhöhungen werden von Beobachtern nicht ausgeschlossen. John Orsak, Executive Vice President bei der Lincoln Property Company, stellte fest, dass die jüngsten geldpolitischen Anpassungen ein Hinweis darauf sind, dass das Umfeld nach dem Boom weniger volatil sein wird. Er betonte, dass die Märkte zwar unterschiedliche Phasen durchlaufen, sich aber insgesamt in die gleiche Richtung bewegen – hin zu einem ausgewogenen Markt.
Auch in Südflorida zeigen sich unterschiedliche Marktdynamiken. Gay Cororaton, Chefökonomin bei Miami Realtors + RWorld, berichtete, dass Miamis Mietmarkt enger und teurer geworden sei, mit einer Leerstandsquote von 6,4 Prozent im August, leicht unter den 6,8 Prozent im Juli. Im Gegensatz dazu stieg die Leerstandsquote in Port St. Lucie von 7,2 Prozent auf 7,5 Prozent, und in Tampa erreichte sie 8,5 Prozent, basierend auf Daten von Apartment List. Obwohl die Bedingungen unterschiedlich sind, sieht Cororaton kein generelles Überangebot in den Metropolregionen Miami und Port St. Lucie.
Migration und deren Einfluss
Der entscheidende Motor des pandemiebedingten Sun-Belt-Booms, die Zuwanderung, hat sich merklich verlangsamt. Eine Analyse von Volkszählungsdaten der 50 bevölkerungsreichsten Metropolen ergab deutliche jährliche Rückgänge der Migrationsraten. Beispielsweise sank der inländische Bevölkerungszustrom in Tampa laut einem Redfin-Bericht innerhalb eines Jahres um 70 Prozent, in Orlando verschwand er nahezu, und Atlanta wechselte von einem Nettozuwachs von 16.663 zu einem Nettoverlust. Floridas landesweite Nettoinlandsmigration fiel von 314.000 im Jahr 2022 auf etwa 64.000 in den jüngsten Daten, ein Rückgang um 80 Prozent gegenüber dem Pandemie-Höchststand.
- —Texas belegte 2024 mit rund 76.000 Nettoinlandsmigranten weiterhin den ersten Platz, was jedoch einen Rückgang von 44 Prozent gegenüber 2023 (ca. 136.000) darstellt.
- —Phönix verzeichnete einen Anstieg des Nettoinlandszustroms von 19.378 auf 21.364 Personen.
- —Las Vegas zeigte einen deutlichen Anstieg von 5.069 auf 12.225 Migranten.
- —Die sinkende Erschwinglichkeit in mehreren Sun-Belt-Metropolen sowie steigende Immobilienversicherungskosten und Klimaaspekte in Teilen Floridas bremsen die Zuwanderung.
Die Einwanderungspolitik der aktuellen US-Regierung spielt ebenfalls eine Rolle, da ein allgemeiner Rückgang der ausländischen Ankünfte die Nachfrage nach Mietwohnungen beeinträchtigt. Das U.S. Department of Housing and Urban Development berichtete, dass von 2021 bis 2024 die Einwanderung mindestens zwei Drittel des gesamten Netto-Mieterhaushaltwachstums auf nationaler Ebene ausmachte und in einigen Regionen sogar 100 Prozent erreichte. Die Census Bureau prognostiziert einen Rückgang der Netto-Einwanderung auf rund 321.000 im Geschäftsjahr bis Juni 2026, nach 1,3 Millionen im Vorjahr.
Die Schrumpfung des Pools an Mietermigranten zeigt sich auch darin, dass die inländische Mieter-Mobilität im Jahr 2026 auf 21,6 Prozent sank, verglichen mit 26,7 Prozent im Jahr 2014. Dieser Rückgang der landesweiten Baubeginne im Mehrfamilienhaussektor ist ein deutliches Zeichen für einen sich neu ausbalancierenden Markt, bei dem die Spekulationsblase aufgrund fehlender Impulse nicht weiter wachsen kann.
