Der aktuelle UBS Global Real Estate Bubble Index 2026, der die Wohnimmobilienpreise in 23 internationalen Metropolen analysiert, verortet Zürich und Tokio in der höchsten Risikokategorie für eine Immobilienblase. Diese Bewertung basiert auf einer umfassenden Untersuchung der Marktungleichgewichte. Miami, das in den Vorjahren an der Spitze stand, ist nun in die Kategorie des erhöhten Risikos zurückgefallen. Ebenfalls ein erhöhtes Risiko weisen Dubai, Seoul, Genf und Lissabon auf, wobei Lissabon und Seoul erstmals in die Studie aufgenommen wurden.
Ein moderates Immobilienblasenrisiko wurde für Los Angeles, Sydney, Toronto, Vancouver, Hongkong und Singapur festgestellt. In Europa zählen Amsterdam, Madrid, Frankfurt, München und Mailand zu dieser Kategorie. Paris und London werden hingegen als Märkte mit niedrigem Blasenrisiko eingestuft. Außerhalb Europas verzeichnen lediglich New York, San Francisco und São Paulo ein geringes Blasenrisiko. Lissabon und Seoul erlebten die stärkste Zunahme der Marktungleichgewichte im vergangenen Jahr. Auch in Mailand, Hongkong, Madrid und Dubai nahmen die Risiken insgesamt zu, obwohl Dubai seit März einen leichten Rückgang des Indexwerts verzeichnete.
Auswirkungen der Finanzierungskosten und Preisentwicklungen
In der Schweiz verstärkten niedrige Finanzierungskosten die Ungleichgewichte in Zürich und Genf. Demgegenüber reduzierten sich die Ungleichgewichte in Tokio und Sydney, während sie in Singapur stabil blieben. Nordamerikanische Städte verzeichneten einen Rückgang des Blasenrisikos, da hohe Finanzierungskosten die Erschwinglichkeit negativ beeinflussten und die Wohnungsnachfrage dämpften. Insbesondere Frankfurt und Amsterdam verzeichneten in Europa die deutlichsten Rückgänge bei den Indexwerten, was auf die Bremswirkung längerfristig hoher Zinsen zurückzuführen ist.
Die inflationsbereinigten Kaufpreise für Wohneigentum sowie Mieten und Einkommen stagnierten im vergangenen Jahr weitgehend, zeigten jedoch erhebliche städtische Unterschiede. So stiegen die realen Wohnungspreise in Seoul, Lissabon, Madrid und Hongkong um jeweils etwa 10 Prozent. Im Gegensatz dazu sanken sie in Vancouver und Toronto um rund 10 Prozent. Auch Frankfurt und München verzeichneten Preisrückgänge, wenngleich in geringerem Umfang.
Matthias Holzhey, Hauptautor der Studie und Ökonom bei UBS Global Wealth Management, merkte an, dass erhöhte und teilweise wieder steigende Finanzierungskosten das Potenzial für Preisanstiege zumindest kurzfristig begrenzen. Die jährlichen Nutzungskosten einer 60-Quadratmeter-Wohnung, inklusive Hypothekarzinsen und Unterhalt, übersteigen in den meisten untersuchten Städten 40 Prozent des Bruttoeinkommens einer hochqualifizierten Fachkraft. Dies verdeutlicht den zunehmenden Druck auf die Erschwinglichkeit. Die Nutzungskosten für Wohneigentum liegen derzeit erheblich über den Mietkosten vergleichbarer Wohnungen, insbesondere in Städten wie München, Hongkong und Sydney.
Regionale Analysen und Zukunftsperspektiven
Wohneigentum bot in mehr als der Hälfte der untersuchten Städte in den vergangenen fünf Jahren keinen wirksamen Inflationsschutz. Märkte, die 2021 zur höchsten Risikokategorie gehörten, verzeichneten seither durchschnittlich die stärksten realen Preisrückgänge von rund 15 Prozent. In Städten mit überdurchschnittlicher Inflation sanken die realen Wohnungspreise im Mittel um etwa 5 Prozent, während Städte mit unterdurchschnittlicher Inflation im gleichen Zeitraum eine reale Preissteigerung von rund 10 Prozent erzielten.
Maciej Skoczek, ebenfalls Autor der Studie und Ökonom bei UBS Global Wealth Management, äußerte die Einschätzung, dass Wohnimmobilien in den meisten Städten mittelfristig weiterhin einen Inflationsschutz bieten dürften. Die Nachfrage nach städtischem Wohnraum bleibt hoch, was sich im Mietwachstum widerspiegelt, das oft das Einkommenswachstum übertraf. Anhaltende Angebotsengpässe stützen diese Prognose.
- —Zürich: Die Stadt verzeichnete den stärksten Anstieg der Wohnungspreise der untersuchten Städte in den letzten 20 Jahren. Eine hohe Standortattraktivität, der Zuzug internationaler Fachkräfte sowie niedrige Zinsen und Angebotsengpässe verschärfen den Preisdruck. Das Verhältnis von Immobilienpreisen zu Mieten zeigt eine hohe Abhängigkeit von günstigen Finanzierungskosten.
- —Tokio: Nach einer Phase hoher Preissteigerungen, die das Einkommenswachstum übertrafen, befindet sich der Wohnungsmarkt in der höchsten Risikokategorie. Die Erschwinglichkeit verschlechtert sich zunehmend. Steigende Wohnkosten lenken die Nachfrage in Vororte und den Mietmarkt um, und weitere Finanzierungskostensteigerungen könnten das Blasenrisiko erhöhen.
- —Lissabon: Hier trugen Maßnahmen zur Anziehung ausländischen Kapitals und neuer Einwohner maßgeblich zu den Ungleichgewichten bei.
