Die deutschen Innenstädte stehen vor einer tiefgreifenden Veränderung ihrer Funktion und Nutzung. Faktoren wie der fortgeschrittene Onlinehandel, demografische Verschiebungen durch Alterung und Zuwanderung, sowie neue Anforderungen an Mobilität, Klima und den bestehenden Immobilienbestand prägen diesen Wandel. Das Unternehmen PROQUADRAT identifiziert die zentrale Herausforderung nicht im isolierten Leerstand einzelner Ladenlokale, sondern in der notwendigen strategischen Neuausrichtung ganzer Straßenzüge und Quartiere.
Das traditionelle Modell der Innenstadt, basierend auf der Kette Handel – Frequenz – Miete – Immobilienwert, verliert zunehmend seine ausschließliche Gültigkeit. Aktuelle Daten belegen diesen Trend: Im Jahr 2025 erreichte der deutsche Onlinehandel laut HDE-Angaben einen Umsatz von rund 92,3 Milliarden Euro. Parallel dazu verändert sich die Bevölkerungsstruktur signifikant; das Statistische Bundesamt weist für 2025 rund 21,8 Millionen Menschen mit Einwanderungsgeschichte in Deutschland aus. Zudem schreitet die Alterung der Gesellschaft voran, wobei die Bevölkerungsvorausberechnung prognostiziert, dass 2035 etwa jede vierte Person in Deutschland 67 Jahre oder älter sein wird. Diese Entwicklungen stellen die Immobilienwirtschaft vor neue Anforderungen.
Strategische Neudefinition von Standorten und Nutzungen
PROQUADRAT stellt fest, dass die entscheidende Frage künftig über die bloße Neubesetzung leerstehender Ladenlokale hinausgehen muss. Vielmehr sei es erforderlich, die langfristigen Funktionen eines Standortes und eines Quartiers für die kommenden zehn bis zwanzig Jahre zu definieren. Neben etabliertem Einzelhandel und Gastronomie können vielfältige neue Nutzungen innerstädtische Flächen einnehmen. Das Erdgeschoss entwickelt sich demzufolge zunehmend zu einer urbanen Infrastruktur.
- —Wohn- und Seniorenwohnen
- —Gesundheits- und Pflegeeinrichtungen
- —Co-Working-Spaces und flexible Arbeitsplätze
- —Bildungs- und Kultureinrichtungen
- —Jugend- und Freizeitangebote
- —Dienstleistungszentren
- —Urbane Logistik und Mikrodepots
- —Neue Mobilitäts- und Begegnungsangebote
Eine zusätzliche Herausforderung liegt in den fragmentierten Eigentümerstrukturen vieler Innenstädte, wo benachbarte Gebäude oft unterschiedlichen privaten Eigentümern, Erbengemeinschaften, Unternehmen, institutionellen Investoren oder Kommunen gehören. Jede Partei optimiert primär die eigene Immobilie, was in der Summe nicht zwingend zu einem funktionsfähigen Quartier führt. PROQUADRAT schlägt vor, hier von professionell gemanagten Handelsimmobilien wie Einkaufszentren zu lernen. Obwohl eine Innenstadt kein Einkaufszentrum werden soll, kann sie deren strategische Koordination ganzer Quartiere adaptieren. Business Improvement Districts (BIDs) in Hamburg belegen die Machbarkeit solcher Kooperationen, mit 49 umgesetzten Gebieten und über 112 Millionen Euro an privaten Investitionen.
Langfristige Transformation und der erweiterte Immobilienbegriff
PROQUADRAT beschreibt die Transformation als einen langfristigen Prozess. Bis 2030 sollten primär Flächen, Leerstände und Nutzungsstrukturen systematisch erfasst, Eigentümer vernetzt und professionelles Quartiersmanagement etabliert werden. Bis 2040 wird der bauliche Umbau ehemaliger Handels- und Büroimmobilien im Vordergrund stehen, um neue Kombinationen aus Wohnen, Gesundheit, Arbeit, Gastronomie, Kultur und Dienstleistungen zu ermöglichen. Eine generationenübergreifende, klimaresiliente und ganztägig funktionierende Innenstadt könnte bis 2050 das Ergebnis sein. Die Stadt der Zukunft muss dabei alle Bevölkerungsgruppen ansprechen, von Jugendlichen bis zu Senioren, und sowohl langjährige Bewohner als auch Zuwanderer integrieren. Die demografische Veränderung, einschließlich der Zuwanderung, wird bereits heute sichtbar und prägt Nachfrage sowie Nutzung von Immobilien, auch wenn eine bundesweite Statistik zum Erwerb von Gewerbeimmobilien durch Menschen mit Einwanderungsgeschichte derzeit nicht vorliegt.
Für PROQUADRAT resultiert daraus die zentrale immobilienwirtschaftliche These, dass die Immobilie der Zukunft nicht mehr an ihrer Grundstücksgrenze endet. Der langfristige Erfolg eines Objektes hängt maßgeblich vom Funktionieren seines Umfeldes ab. Dies führt zu einem erweiterten Betrachtungsansatz: Objekt – Straße – Quartier – Nachfrage – Zielbild – Nutzung – Investment – Wirkung. Nicht die höchste kurzfristige Einzelmiete, sondern ein funktionsfähiges Quartier mit ausgewogenem Nutzungsmix, hoher Aufenthaltsqualität und Frequenz über den gesamten Tag hinweg, trägt zur langfristigen Stabilität eines Standortes bei. Die Innenstadt des vergangenen Jahrhunderts war primär ein Ort des Einkaufens; die Innenstadt der kommenden Jahrzehnte wird sich zu einem vielfältigeren Ort der Begegnung und Nutzung entwickeln müssen.
