Der Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (Difi), der von JLL und dem Hamburgischen WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) erhoben wird, verzeichnete im dritten Quartal 2026 einen signifikanten Rückgang. Der Index fiel um 6,1 Punkte auf minus 14,0 Punkte. Dies revidiert die moderate Stabilisierung aus dem Vorquartal, in dem der Index noch eine leichte Verbesserung um 1,1 Punkte aufgewiesen hatte. Der Difi aggregiert die Einschätzungen von Finanzierungsexperten zur Lage am Kreditmarkt der letzten sechs Monate sowie deren Erwartungen für die kommenden sechs Monate über alle Nutzungsarten hinweg.
Die aktuelle Eintrübung ist maßgeblich auf den Erwartungsindikator zurückzuführen. Während sich die gegenwärtige Finanzierungssituation leicht erholte und um 2,0 Punkte auf minus 13,6 Punkte stieg, verschlechterten sich die Erwartungen drastisch. Der Erwartungsindikator sank von minus 0,3 auf minus 14,4 Punkte. Diese Entwicklung kehrt das Bild des vorherigen Quartals um, in dem Marktteilnehmer trotz einer angespannten Gegenwart auf eine baldige Erholung gesetzt hatten. Nun dominiert die Sorge vor einer weiteren Verschärfung der Finanzierungsbedingungen in den nächsten sechs Monaten.
Differenzierte Entwicklungen nach Nutzungsarten
Die Analyse der einzelnen Nutzungsarten offenbart ein überwiegend getrübtes Bild. Das Wohnsegment behauptet sich als einziges im positiven Bereich, wenngleich es einen Rückgang um 7,5 Punkte auf plus 2,9 Punkte verzeichnet. Ein besonders starker Einbruch ereignete sich im Logistikbereich, der nach einem deutlichen Plus im Vorquartal um 17,8 Punkte auf minus 13,3 Punkte fiel und damit gleichauf mit dem Einzelhandel liegt, der einen moderateren Rückgang um 1,9 Punkte verzeichnete. Das Bürosegment bleibt mit minus 41,0 Punkten und einem Verlust von 2,4 Punkten weiterhin das Schlusslicht.
Helge Scheunemann, Head of Research bei JLL Germany, kommentierte die Situation dahingehend, dass der jüngste Zinsanstieg und die wieder anziehende Inflation die Finanzierungskonditionen belasten und die mittelfristigen Aussichten der Marktteilnehmer spürbar dämpfen, obwohl sich die konjunkturellen Rahmenbedingungen zuletzt verbessert hätten. Die Sorgen um steigende Kapitalkosten und ein erneut ansteigendes Preisniveau wögen derzeit schwerer als verbesserte Wirtschaftsdaten. Andreas Lagemann, Senior Researcher am HWWI, ergänzte, dass im Bürosegment die schwierigen Finanzierungsbedingungen voraussichtlich anhalten werden, da Lage- und Erwartungswert nahezu auf gleichem, sehr niedrigem Niveau liegen. Die erstmalig seit Langem unter der aktuellen Lage liegende Erwartung im Wohnsegment signalisiere, dass selbst der bisher stabilste Sektor nicht immun gegen den allgemeinen Trend sei.
KI-Potenzial in der Immobilienfinanzierung
Eine Sonderbefragung des Difi-Index widmete sich der Rolle Künstlicher Intelligenz (KI) in der Immobilienfinanzierung. Aktuell spielt KI in den Kredit- und Finanzierungsprozessen der befragten Institute eine untergeordnete Rolle, wobei die Hälfte der Experten die Relevanz als gering einschätzt und nur 2,9 Prozent den Technologieeinsatz als sehr relevant beurteilen. Für die kommenden drei Jahre prognostizieren die Finanzierungsexperten jedoch eine signifikant stärkere Integration von KI. Rund drei Viertel der Befragten halten den Einsatz von KI dann für „ziemlich relevant“ oder „sehr relevant“.
Dominik Rüger, Senior Director Debt Advisory bei JLL Germany, führte aus, dies sei ein klares Indiz dafür, dass KI-gestützte Modelle von einem ergänzenden Hilfsmittel zu einem zentralen Bestandteil der Kreditentscheidung avancieren dürften. Hinsichtlich der Risiken sehen 70,0 Prozent der Befragten keine Veränderung auf Gesamtmarktebene durch den vermehrten KI-Einsatz. Während in den Segmenten Wohnen, Hotel und Logistik die Annahme überwiegt, KI könne das Risiko leicht senken, ist die Einschätzung in den unter Druck stehenden Sektoren Büro und Einzelhandel differenzierter. Diese Polarisierung sei laut Rüger weniger technologisch bedingt, sondern resultiere aus der Unsicherheit bezüglich der künftigen Nutzung dieser Objekte.
