Das BF.Quartalsbarometer, erstellt von der BF.direkt AG in Kooperation mit dem Handelsblatt Research Institute, verzeichnet für das dritte Quartal 2026 eine Verbesserung der Marktstimmung unter den gewerblichen Immobilienfinanzierern. Obwohl der Barometerwert mit -12,30 Punkten weiterhin im negativen Bereich liegt, stellt dies eine deutliche Erholung gegenüber dem Vorquartal dar, in dem der Wert bei -25,97 Punkten lag. Diese Entwicklung wird maßgeblich durch verschiedene Parameter gestützt, die auf eine leichte Stabilisierung des Finanzierungsmarktes hindeuten.
Eine positive Tendenz zeigt sich insbesondere beim Neugeschäft. Berichten zufolge melden 35 Prozent der Befragten ein ansteigendes Neugeschäft, was eine Zunahme gegenüber den 23 Prozent im zweiten Quartal bedeutet. Der Anteil der Finanzierer, die ein abnehmendes Neugeschäft registrierten, sank auf null Prozent, nachdem dieser im Vorquartal noch bei 23 Prozent lag. Die Mehrheit der übrigen Befragten konstatiert ein stagnierendes Neugeschäft. Auch die Finanzierungsbedingungen haben sich aus Sicht der Experten stabilisiert: Nur noch 15 Prozent der Befragten gaben an, dass sich die Bedingungen im Vergleich zum Vorquartal verschlechtert hätten, ein deutlicher Rückgang gegenüber 46 Prozent im zweiten Quartal. 80 Prozent der Experten beurteilten die Finanzierungsbedingungen im dritten Quartal als gleichbleibend.
Margen und Kreditparameter
Die Wahrscheinlichkeit für Non-performing Loans (NPL) hat sich marginal verringert. Der Anteil der Befragten, die eine Erhöhung ihrer NPL-Quote in den letzten drei Monaten feststellten, reduzierte sich von 31 auf 25 Prozent. Bei 50 Prozent der Institute blieb die Quote unverändert, während sie bei 15 Prozent sogar abnahm. Im Bereich der Bestandsfinanzierungen beträgt die durchschnittliche Marge 156 Basispunkte (bp), was einem leichten Rückgang von knapp zwei bp gegenüber dem zweiten Quartal entspricht. Bei Wohnimmobilien zeigt sich mit 120 bp die geringste Durchschnittsmarge, während Supermärkte mit 170 bp die höchste Marge aufweisen.
Bei der Finanzierung von Projektentwicklungen stieg die durchschnittliche Marge um nahezu vier auf 273 bp. Hierbei verlangen die Institute im dritten Quartal die höchsten Margen für Bürogebäude (309 bp) und die niedrigsten für Logistikimmobilien (210 bp). Der durchschnittliche Loan-to-Value (LTV) für Bestandsfinanzierungen bewegt sich mit 64,5 Prozent nahezu auf dem Niveau des Vorquartals. Der Loan-to-Cost (LTC) für Projektentwicklungen erhöhte sich geringfügig auf 67,9 Prozent.
Zinsentwicklung und Paradigmenwechsel
Fabio Carrozza, Chief Sales Officer der BF.direkt AG, kommentiert die Entwicklung damit, dass trotz des weiterhin negativen Barometerwerts die deutliche Verbesserung bemerkenswert sei und mehr Institute über steigendes Neugeschäft berichten. Er weist jedoch darauf hin, dass höhere Finanzierungskosten eine wesentliche Herausforderung für alle Marktteilnehmer darstellen. Er merkt außerdem an, dass die jüngste Leitzinserhöhung der EZB nach Abschluss der Befragung erfolgte, wodurch deren direkte Auswirkung auf die vorliegenden Ergebnisse noch nicht belastbar eingeschätzt werden kann. Eine größere Mehrheit von 75 Prozent der Befragten erwartet nun, dass die Zinsen für Finanzierungen mit zehnjähriger Zinsbindung zum Jahresende höher ausfallen werden als zum gegenwärtigen Zeitpunkt; im zweiten Quartal lag dieser Wert noch bei 69 Prozent.
Prof. Dr. Steffen Sebastian, Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienfinanzierung an der IREBS und wissenschaftlicher Berater des BF.Quartalsbarometers, beschreibt eine neue Entwicklung, wonach die Realzinsen unabhängig von der Inflation gestiegen sind. Er rechnet mit der Dauerhaftigkeit dieser Entwicklung und prognostiziert, dass die Zinsen auch bei niedriger Inflation nicht auf das frühere Niveau sinken werden. Dies stelle das Ende der Niedrigzinsphase und einen grundlegenden Paradigmenwechsel dar. Neben höheren Zinsen sei auch die politische und wirtschaftliche Sicherheit zurückgegangen. Investoren müssten sich darauf einstellen, unter deutlich größerer Unsicherheit zu entscheiden.
