Seit dem Start des US-Förderprogramms für Qualified Opportunity Funds (QOFs) im Jahr 2017 haben rund 25.000 Investoren, darunter 21.000 Einzelpersonen und 4.000 Unternehmen, mehr als $100 Milliarden an realisierten Veräußerungsgewinnen investiert. Zum Jahresende 2026 läuft die anfängliche Steuerstundung der ersten Programmphase (OZ 1.0) planmäßig aus. Gleichzeitig tritt für Neuinvestitionen ab dem 1. Januar das Nachfolgeprogramm OZ 2.0 in Kraft. Da direkte Übertragungen zwischen den Strukturen im Regelfall unzulässig sind, verlangt der Übergang von Fonds und Projektgesellschaften eine präzise steuerliche Vorbereitung.
Fälligkeit der aufgeschobenen Gewinne zum Stichtag 2026
Anleger der ersten Programmgeneration müssen ihren bis dahin gestundeten Gewinn zum 31. Dezember 2026 steuerlich erfassen. Bemessungsgrundlage ist der niedrigere Betrag aus dem ursprünglich aufgeschobenen Gewinn und dem tatsächlichen Marktwert der Beteiligung zum Stichtag. Investoren können dabei den erworbenen Bewertungsabschlag aus einer fünf- oder siebenjährigen Haltedauer geltend machen. Dieser beträgt 15 Prozent für Mittel, die bis zum 31. Dezember 2019 eingebracht wurden, und 10 Prozent für Zuflüsse zwischen dem 1. Januar 2020 und dem 31. Dezember 2021.
Für einen Investor, der am 1. Dezember 2019 einen Gewinn von $1 Million angelegt hat und dessen Beteiligung aktuell mit $700.000 bewertet wird, beläuft sich der anzusetzende Betrag auf $700.000 abzüglich der 15-prozentigen Basiserhöhung von $150.000 — woraus sich für das Jahr 2026 ein steuerpflichtiger Gewinn von $550.000 ergibt. Zur Minderung der Steuerlast können Verfahren wie Kostensegregationsstudien oder die Verrechnung laufender Verluste dienen. Notwendige Bewertungsabschläge müssen jedoch fundiert dokumentiert werden und lassen sich nicht allein aus allgemeinen Projektverzögerungen ableiten.
Restriktionen durch Notice 2026-40 und Vorgaben für OZ 2.0
Gemäß der Richtlinie Notice 2026-40 qualifizieren sich Immobilien, die nach dem 31. Dezember 2026 in bisherigen Fördergebieten erworben werden, grundsätzlich nicht mehr als begünstigtes Betriebsvermögen. Ausnahmen bestehen für Vorhaben unter einem schriftlichen Working-Capital-Plan sowie für reguläre Instandhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen. Unvollendete Bestandsprojekte müssen nachweisen, dass mindestens 10 Prozent des Gesamtbudgets in die Gesellschaft geflossen sind und mindestens 5 Prozent der Mittel verausgabt oder vertraglich gebunden wurden.
Für Investitionen ab dem 1. Januar führt OZ 2.0 rollierende Stundungsfristen ein. Der Gewinn wird erst nach fünf Jahren oder bei einem früheren Ausstieg steuerwirksam, flankiert von einem Basisabschlag von 10 Prozent beziehungsweise 30 Prozent bei qualifizierten ländlichen Fonds. Zudem sinkt die Schwelle für bauliche Nachinvestitionen von 100 Prozent auf 50 Prozent des Gebäudebuchwerts. Anleger verfügen über ein 180-Tage-Fenster ab dem Veräußerungsereignis, um Erlöse neu anzulegen, wobei gesellschaftsrechtliche Fristen bei Personengesellschaften gezielt genutzt werden können, um Gewinne aus 2026 in das vorteilhaftere Regelwerk von 2027 zu überführen.
