Steigende Baukosten verlangsamen im Jahr 2026 den Fluss der gewerblichen Immobilienentwicklung, wobei Entwickler oft innovative Wege suchen, um ihre Projekte erfolgreich zum Abschluss zu bringen. Eine im September veröffentlichte Umfrage der Associated General Contractors of America ergab, dass 55 Prozent der Befragten in den letzten sechs Monaten mindestens ein Nicht-Rechenzentrums-Projekt verzögert, storniert oder reduziert haben. Ein Drittel der befragten Unternehmen nannte steigende Baukosten als Hauptgrund für diese Maßnahmen.
Die Inputpreise für Bauleistungen stiegen im August um 1,2 Prozent gegenüber dem Vormonat und lagen fast 9 Prozent über dem Niveau von August 2025. Dies geht aus einem Bericht der Associated Builders and Contractors hervor, der auf Statistiken des U.S. Bureau of Labor Statistics vom 10. September basiert. Trotz dieser Daten realisieren einige Eigentümer gewerblicher Immobilien weiterhin Entwicklungsprojekte, auch wenn diese manchmal in Größe und Umfang angepasst werden müssen.
Ari Rastegar, Gründer und CEO der Rastegar Property Company, merkte an, dass erhöhte Baukosten zu mehr Kreativität bei der Erzielung der prognostizierten internen Zinsfüße (IRR) von Entwicklungsprojekten geführt haben. Dazu gehören Änderungen an der Gebäudehöhe oder den Parkanforderungen einer Immobilie. Rastegars Firma änderte beispielsweise die Dichte für den Wohnbereich ihrer geplanten, 318 Hektar großen Masterplan-Gemeinschaft Infinity Square in Kyle, Texas, die 1.000 Einfamilienhäuser, 1.400 Wohnungen, 185.000 Quadratfuß Gewerbefläche und eine Grundschule umfassen sollte.
Anpassung an Marktbedingungen und Finanzierungsstrategien
Um den neuen Marktbedingungen Rechnung zu tragen, erhöhte Rastegar die Anzahl der Einfamilienhäuser in der ersten Phase der Entwicklung um 14,8 Prozent auf 388. Die zusätzlichen 50 Einheiten werden kleiner gebaut und entstehen in einem Bereich, der ursprünglich für die gewerbliche Nutzung vorgesehen war. Rastegar erklärte, dass der Plan aufgrund der Marktbedingungen neu konfiguriert wurde, da Zinsen und Baukosten nicht änderbar sind, die Nachfrage nach kleineren Häusern jedoch besteht. Durch kleinere Häuser können Bauträger ein geringeres Risiko hinsichtlich der gesamten Baukosten eingehen und somit das IRR-Problem durch erhöhte Dichte überwinden.
Herausforderungen bei den Baukosten traten für Rastegar auch bei seinem 600.000 Quadratfuß großen Industrieprojekt INF1NITY Park in einer föderal ausgewiesenen Opportunity Zone in Austin, Texas, in der Nähe der Tesla Gigafactory, auf. Rastegar, der das Projekt vorvermietet und im Februar 2026 ein Refinanzierungsdarlehen in Höhe von 25 Millionen $ über sieben Jahre von Aegon Asset Management erhalten hatte, war proaktiv, um den Bau durch die Sicherung von Materialkosten vor potenziellen Preiserhöhungen voranzutreiben. Er beschrieb den Prozess als schwierig und erklärte, dass sie ihren Stahl im Voraus bestellen und eine Absicherung schaffen mussten, um Preisnachteile zu vermeiden. Seine Firma habe weiterhin in verschiedenen Anlageklassen gebaut und geliefert, da sie kreative Ansätze zur Schaffung längerfristiger Werte verfolgen musste.
Veränderte Rahmenbedingungen und Finanzierungsquellen
Entwickler, die bereits mit einem höheren inflationären Umfeld zu kämpfen hatten, teilweise bedingt durch Lieferkettenengpässe während der COVID-19-Pandemie, erhielten im April 2025 einen weiteren Schlag, als Präsident Donald Trump weitreichende globale Zölle ankündigte. Die Materialkosten sind seitdem auch erheblich gestiegen, nachdem der Iran die Straße von Hormus schloss, nachdem die USA und Israel im Februar 2026 gemeinsame Militärschläge auf das Land ausgeführt hatten.
Steven Wernick, Partner für Landnutzung und Bebauungspläne bei der Anwaltskanzlei Day Pitney in Coral Gables, Florida, berät eine Reihe von Entwicklern in Südflorida bei der Anpassung von Bauprojekten an die neuen finanziellen Realitäten durch Designänderungen. Er erwähnte, dass in einigen Fällen Entwickler, sowohl nationale als auch lokale, vor zwei bis drei Jahren Bebauungsgenehmigungen erhalten haben und nun versuchen, Höhen- und Parkanforderungen zu ändern, um die Investitionsrenditen zu steigern. Wernick betonte, dass es nicht nur um die Baukosten geht, sondern darum, den Wert des Projekts zu maximieren und es besser zu positionieren. Wenn ein Projekt mit den aktuellen Kosten oder den ursprünglichen Grundlagen nicht mehr rentabel ist, ist die erste Frage oft, ob die Genehmigungen überprüft und Änderungen hinsichtlich dessen vorgenommen werden können, was auf dem Grundstück gebaut werden darf.
Das höhere Kostenumfeld für den Bau und länger anhaltende höhere Zinsen haben auch zu einer größeren Vielfalt an Finanzierungsquellen für Entwicklungsprojekte jenseits traditioneller Banken geführt. Wernick stellte fest, dass mehr private Kreditgeber und Family Offices mit Sponsoren auf der Fremd- und Eigenkapitalseite zusammenarbeiten, um sich aufgrund der erhöhten Kreditkosten an der Kapitalseite von Baukrediten für Entwicklungen in Südflorida zu beteiligen. Trotz Rückgängen bei der gesamten Bauaktivität und Kreditvergabe im letzten Jahr gab es laut Tony Fineman, Senior Managing Director und Co-Head of National Originations bei Acore Capital, einen jüngsten Anstieg der Anfragen für Baukredite.
