William McChesney Martin, der neunte Vorsitzende der Federal Reserve, wird die Aussage zugeschrieben, die Pflicht der Fed sei es, „die Punschschale wegzunehmen“, sobald die Party beginnt – sprich, die Zinsen zu erhöhen, bevor die Inflation sich festsetzen kann. Diese Aufgabe macht die Position des Vorsitzenden oft undankbar.
Nach nur vier Monaten im Amt musste der aktuelle Vorsitzende Kevin Warsh bereits handeln. „Tatsache ist, dass die Inflation zu hoch ist und schon zu lange war“, erklärte Warsh vergangene Woche, nachdem der Vorstand einstimmig mit 12 zu 0 Stimmen beschlossen hatte, die Leitzinsen um 25 Basispunkte auf eine Spanne von 3,75 bis 4 Prozent anzuheben. Er fügte hinzu: „Die Inflationsdaten dieses Sommers zeigen mir nicht, dass sich die zugrunde liegenden Trends maßgeblich verbessert haben.“ Zudem gab es Hinweise auf eine weitere Zinserhöhung vor Jahresende.
Die große Frage ist, welche Auswirkungen dies auf einen Immobilienmarkt hat, in dem bestimmte Assetklassen zuletzt sehr gute Ergebnisse erzielt haben. Joseph Fingerman, Präsident von CRE bei Peapack Private Bank & Trust, kommentierte: „Branchenweit würde dies wahrscheinlich die Kluft zwischen gut kapitalisierten Sponsoren, die in der Lage sind, frisches Eigenkapital einzubringen, und übermäßig verschuldeten Eigentümern mit Fälligkeitsproblemen vergrößern.“ Für einen Festzinsfinanzierer wie Peapack Private bedeute dies, neue Finanzierungen mit höheren Stresstests und stärkeren Schuldendienstdeckungsquoten zu prüfen.
Viele reagierten auf diesen Schritt jedoch vergleichsweise gelassen, zumindest vorerst. Jay Neveloff von HSF Kramer bemerkte: „Ich sehe immer mehr Landgeschäfte und potenzielle Zusammenschlüsse, die diskutiert und bearbeitet werden. Ich denke, für den klugen Investor, der nicht tatenlos zusehen möchte, ist die Gelegenheit immer noch da, und ich glaube nicht, dass 25 Basispunkte den Ausschlag geben.“ Auf dem jährlichen Institutional Investor & Private Equity Forum von Commercial Observer erläuterte Katie Keenan von Blackstone, warum das Umfeld für Investoren günstig sei: „Wenn man eine wachsende Nachfrage und ein gleichbleibendes oder sinkendes Angebot hat, wirkt sich das erheblich auf die Cashflows und das Wachstum aus.“ Die Fremdkapitalmärkte seien so gesund, wie sie es seit langem nicht mehr gewesen seien; Kapital sei leicht verfügbar und gut bepreist.
Herausforderungen für bestimmte Marktteilnehmer
Natürlich kann es keine Gewinner ohne Verlierer geben. Die Zinserhöhung fällt in eine Zeit, in der viele Immobilienkreditgeber und -nehmer mit zuvor schlecht strukturierten Geschäften konfrontiert sind. Ryan Koehler, Managing Director für Originierungen bei NewPoint Real Estate Capital, stellte fest: „Wir sehen viele kreditgeberkontrollierte Transaktionen, bei denen das Eigenkapital erheblich gemindert oder in vielen Fällen vollständig ausgelöscht wurde.“ Kreditgeber seien es leid, Probleme aufzuschieben, und erkennen an, dass der heutige Markt anspruchsvoller ist. Sie würden es vorziehen, Kapital anderweitig einzusetzen, weshalb die Bereitschaft, Verluste zu akzeptieren, heute größer sei als in den letzten fünf oder sechs Jahren.
Robuster Markt trotz Zinsanpassungen
Jene, die auf die grundlegende Stärke des Marktes vertrauen, hatten angesichts einiger abgeschlossener Geschäfte letzte Woche die Oberhand. Im Industriesektor gab es bedeutende Transaktionen, wie die Refinanzierung eines East Coast Industrieportfolios von SkyREM im Wert von 101,8 Millionen $ oder die Ankündigung eines 2,4 Milliarden $ schweren Joint Ventures von Ares Management mit dem Canadian Public Sector Pension Investment Board für Logistikinvestitionen. Auch im Wohnungsbau investiert Airbnb 250 Millionen $ in neuen bezahlbaren Wohnraum und gemischt genutzte Projekte. Im Debt-Bereich gründeten Hines und Rialto Capital den neuen, auf Büros fokussierten Kreditfonds Hines Rialto Credit Partners, der bereits 1,1 Milliarden $ an Zusagen verzeichnet.
Im Bürobereich zeigen sich in den richtigen Korridoren vielversprechende Vermietungsaktivitäten. In West Hollywood unterzeichnete Cohen Brothers Realty beispielsweise sieben Mietverträge im Red Building des Pacific Design Centers für insgesamt 96.000 Quadratfuß. Großkanzleien dominierten die New Yorker Büromarktlandschaft: Greenberg Traurig erwarb zusätzliche 33.477 Quadratfuß im One Vanderbilt von SL Green Realty, und Proskauer Rose sicherte sich weitere 60.000 Quadratfuß im 11 Times Square von SJP Properties, womit die Gesamtfläche von Proskauer auf beeindruckende 478.000 Quadratfuß ansteigt. Im Hotelsektor wird das historische Hotel Bossert in Brooklyn Heights zu Ritz-Carlton-Luxuswohnungen umgewandelt, ergänzt durch ein Marriott International Hotel. Nördlich davon sicherte sich Bally's ein Schuldpaket von 560 Millionen $ von WhiteHawk Capital Partners für sein Casino in der Bronx. Personelle Veränderungen gab es ebenfalls: Steven McKessey wechselte von der Cumming Group als Head of Design and Construction zu Rudin, und Michael Eglit verließ Blackstone Real Estate Debt Strategies, um Head of U.S. Originations bei der Starwood Capital Group zu werden.
