Safehold hat in den letzten zehn Jahren daran gearbeitet, die Erbpachtstrategie zu modernisieren. Dabei geht es um den Erwerb des Grund und Bodens unter einer Entwicklung, um die Kosten für Bauträger und Nutzer zu senken. In jüngerer Zeit begann der Immobilieninvestmentfonds (REIT), diese Strategie einzusetzen, um Bauträgern für bezahlbaren Wohnraum dabei zu helfen, zunehmend hartnäckige Lücken in ihren Kapitalstrukturen zu schließen.
Das Unternehmen startete 2025 eine spezielle Plattform für bezahlbaren Wohnraum und hat seitdem seine Aktivitäten beschleunigt, insbesondere in Kalifornien. Dort wurden mehr als 25 Erbpachtverträge für Projekte abgeschlossen, die mit Steuergutschriften für Wohnraum mit geringem Einkommen (LIHTC) des Bundes verbunden sind.
Erbpacht als Finanzierungsinstrument
Steve Wylder, Leiter der Investitionen, überwacht die Expansion der Strategie. Die 99-jährigen Erbpachtverträge von Safehold sind darauf ausgelegt, kostengünstiges Kapital zu einem Aufschlag auf den zugrunde liegenden Grundstückswert bereitzustellen. Das Unternehmen gibt an, dass dies die Erlöse für 4-Prozent-LIHTC-Projekte um 10 bis 20 Prozent steigern kann. Safehold hat 172 Erbpachtverträge für Eigentümer-Betreiber, Aktiengesellschaften und Staatsfonds abgeschlossen.
Südkalifornien hat sich zu einem der aktivsten Märkte des Unternehmens für bezahlbaren Wohnraum entwickelt, mit Projekten, die sich von San Diego bis Los Angeles und Ventura County erstrecken. Gleichzeitig wurde der Markt in Texas erschlossen, mit dem Ziel, in den Südosten, den Mittelatlantik und den Mittleren Westen zu expandieren.
Herausforderungen und Marktanalyse
Wylder betonte Ende September gegenüber dem Commercial Observer, dass die Finanzierungslücken im bezahlbaren Wohnungsbau persistieren. Safehold habe landesweit etwas mehr als 7 Milliarden Dollar an Erbpachtkapital finanziert und sei in den Top 30 Metropolregionen über verschiedene Anlageklassen hinweg aktiv. Das Grundprinzip sei, als dritter Erbpachtgeber mit einer Laufzeit von 99 Jahren und sehr niedrigen Kapitalkosten aufzutreten. Der Nettoeffekt auf die Kapitalstrukturen dieser 4-Prozent-LIHTC-Transaktionen besteht darin, dass Entwickler typischerweise eine Steigerung der dauerhaften Erlöse um 10 bis 20 Prozent bei deutlich geringeren Gesamtkapitalkosten erzielen können.
Die anhaltenden Finanzierungslücken resultieren aus erhöhten Zinsen und gestiegenen Kosten, die den Bauträgern die Realisierung ihrer Projekte erschweren. Der Markt erfordere Kreativität, um diese Lücken zu schließen und Bauvorhaben umzusetzen. Obwohl die Struktur im Sektor des bezahlbaren Wohnraums noch relativ neu sei, zeige sich Wylder ermutigt durch das Feedback der Entwickler und die fast 30 abgeschlossenen Transaktionen in weniger als drei Jahren.
Eine gewisse Einführung der Erbpachtstruktur sei bei Anleiheemittenten, Kommunen, Kreditgebern oder Steuergutschriften-Investoren erforderlich. Die positive Aufnahme und die Etablierung wiederkehrender Beziehungen zu Entwicklern unterstreichen den Bedarf an dieser Kapitalstruktur. Safehold plant die weitere Expansion, insbesondere in Texas, wo dieses Jahr die ersten drei LIHTC-Transaktionen abgeschlossen wurden, sowie in den Südosten, den Mittelatlantik und Teile des Mittleren Westens.
