Die Auswirkungen der Dieselpreise auf den US-Einzelhandel zeigen sich deutlich in den Immobilienstrategien der Einzelhändler. Dieselkraftstoff, ein wesentlicher Bestandteil der Transportkosten, der die Preisgestaltung fast aller Produkte auf den Einkaufslisten der Amerikaner beeinflusst, hat im September einen Allzeit-Durchschnittshöchststand von über $6 pro Gallone überschritten. Unternehmen kämpfen mit den schmerzhaften Preissteigerungen seit dem Konflikt zwischen den USA und dem Iran Ende Februar, als der durchschnittliche Preis für den Kraftstoff laut der U.S. Energy Information Administration noch bei rund $3.81 pro Gallone lag.
Per 28. September lag der Dieselpreis durchschnittlich bei $6.38 pro Gallone. Diese Kosten stellen einen erheblichen Schmerzpunkt für Entwickler von stationärem Einzelhandel dar. Der Sektor leidet seit Langem unter chronisch stagnierenden Einzelhandelsmieten, wie Analysten gegenüber Commercial Observer erklärten. Die Bauausgaben stiegen zwischen August 2020 und August 2026 um mehr als 42 Prozent, so das U.S. Census Bureau. Gleichzeitig können die reduzierten Gewinnmargen der Einzelhändler die höheren Mieten für Neuentwicklungen nicht decken, trotz robuster Bilanzen und aggressiver Expansionspläne.
Expansion trotz angespannter Margen
Sektoranalyse zufolge scheint die aktuelle Kaufkraft der Verbraucher auszureichen, um den Markt kurzfristig auf einem gesunden Niveau zu halten. Die verzögerten Auswirkungen der Dieselkosten sickern jedoch weiterhin durch die Wirtschaft. Brandon Svec, National Director of U.S. Retail Analytics bei der CoStar Group, äußerte sich hierzu: „Angesichts der Entwicklung der Ölpreise waren die Einzelhandelsmargen im zweiten Quartal tatsächlich besser als erwartet. Wir sahen jedoch definitiv eine gewisse Kompression bei den meisten Einzelhändlern. Sehr wenige Einzelhändler meldeten nach Berücksichtigung der Zolltarif-Rückerstattungen höhere Margen.“
Kurzfristig erwarten Analysten wie Svec, dass höhere Kosten die Realisierung neuer Einzelhandelsflächen erschweren werden. Svec betonte: „Während höhere Ölpreise und Zölle ein materielles Problem für die längerfristige Perspektive – drei, fünf, sieben Jahre – darstellen, wird Umsatzwachstum sehr schwer zu erreichen sein, wenn Einzelhändler ihre Filialen nicht wie derzeit antizipiert erweitern können. Ohne eine wesentliche Zunahme des Angebots gibt es nicht genügend hochwertige Flächen für alle Einzelhändler, die Tausende von Neueröffnungen angekündigt haben.“
Engpässe und Nachfrage im Einzelhandel
Der Wettbewerb um Einzelhandelsflächen ist derzeit besonders intensiv. Laut CoStar-Daten bezogen Einzelhändler im zweiten Quartal 2026 mehr Flächen als in jedem Quartal seit 2022, dem Jahr, in dem höhere Zinssätze nach der Pandemie wirksam wurden. Der Einzelhandelsbau war im zweiten Quartal dieses Jahres „landesweit historisch angespannt“, so ein JLL-Bericht, der eine Nettoabsorption von 10.2 Millionen Quadratfuß und eine Gesamtleerstandsquote von nur 4.4 Prozent feststellte. Besonders beeindruckend sei das Quartal für freistehende und Einmieter-Einzelhandelsimmobilien gewesen.
Lebensmittelhändler wie Whole Foods und Aldi planen neue Standorte in den USA, ebenso wie Discount-Bekleidungsgeschäfte wie T.J. Maxx und Burlington. Insbesondere der Value-Sektor hat in den letzten 12 Monaten eine Flut geplanter landesweiter Expansionen angekündigt, hauptsächlich dank einer wachsenden Kundenbasis preisbewusster Amerikaner. Dollar Tree eröffnete 2025 402 neue Filialen und kündigte Pläne für 400 weitere im Jahr 2026 an. Sein Konkurrent Dollar General startete die erste $1.6 Milliarden Phase seines Plans zur umfassenden Renovierung von Filialen, einschließlich der Hinzufügung von 450 neuen Standorten in diesem Jahr.
Auch die jüngsten Gewinnmitteilungen von auf Einzelhandel fokussierten Real Estate Investment Trusts (REITs) für das zweite Quartal unterstützten die zukünftige Nachfrage. Kimco, ein REIT mit lebensmittelankerten Einkaufszentren, meldete im August eine Rekordbelegungsrate sowie Mietsteigerungen für neue Mietverträge. David Jamieson, Executive Vice President und Chief Operating Officer von Kimco, teilte Investoren mit, er erwarte weitere Akquisitionen, die durch eine Kompression der Cap Rates aufgrund des „Kapitals, das das unankerte Strip-Format verfolgt“, ausgeglichen würden. Außerhalb von Hotspots wie Dallas und Phoenix sind neue Einkaufszentren und freistehende Einzelhandelsobjekte in der Fünfjahres-Pipeline rar gesät. Das bedeutet, es ist eine gute Zeit für Einzelhandelsvermieter. Ihre Mieter hingegen fühlen sich etwas beengt.
Angebotseinschränkungen variieren je nach Immobilientyp und geografischer Lage, aber insgesamt sind die Einzelhandelsleerstände heute niedriger als zu Jahresbeginn, so die CoStar-Daten, und die Mieten bleiben stark. Im September befanden sich etwas mehr als 60 Millionen Quadratfuß Einzelhandelsfläche im Bau – lediglich 4 Prozent über dem historischen Tiefstand der im Bau befindlichen Flächen, seit CoStar vor 25 Jahren begann, den Markt zu verfolgen. Unabhängig davon, wie stark ihr Kundenstamm wächst, sind Unternehmen wie Burlington und Dollar Stores in dem, was sie sich mieten können, begrenzt.
James Cook, Senior Director of Americas Retail Research bei JLL, fasst die Situation zusammen: „Als Einzelhändler sagt man einerseits: 'Oh Mann, die Kunden wollen wirklich mein Preis-Leistungs-Angebot.' Andererseits kämpft man wirklich darum, einen Platz für die Eröffnung seines Geschäfts zu finden.“ Wenn die Baukosten so stark steigen, Diesel $6 kostet und die Margen der Einzelhändler schrumpfen, gibt es wenig Motivation für Entwickler, den Bagger anzuwerfen, oder für Einzelhändler, für neue Immobilien hohe Mieten zu zahlen. Das träge Mietwachstum reicht bis zur globalen Finanzkrise zurück, so Svec, und ging einher mit dem Aufstieg von Big-Box-Bankrotten und E-Commerce.
