Während eine vorangegangene Insolvenzwelle vor allem unfertige Baustellen traf, geraten nun zunehmend fertiggestellte Gewerbe- und Wohnimmobilien in wirtschaftliche Schieflagen. Zahlreiche Bauprojekte wurden mit zeitlicher Verzögerung und deutlich über dem ursprünglichen Budget abgeschlossen. Da die bestehenden Baufinanzierungen auslaufen und die aktuellen Verkaufserlöse häufig nicht mehr ausreichen, um die offenen Darlehensbeträge vollständig abzulösen, droht vielen Projektgesellschaften trotz erfolgter Übergabe an Mieter das finanzielle Scheitern.
Die statistische Entwicklung verdeutlicht den Druck auf die Branche: Im Jahr 2025 registrierten die Amtsgerichte in Deutschland 24.064 Unternehmensinsolvenzen, was einem Zuwachs von 10,3 Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht. Das Baugewerbe verzeichnete mit 104 Insolvenzen je 10.000 Unternehmen eine weit überdurchschnittliche Ausfallquote im Vergleich zur Gesamtwirtschaft mit 69 Fällen. Im ersten Halbjahr 2026 erhöhte sich die Gesamtzahl der Insolvenzen um weitere 6,7 Prozent. Im August 2026 beantragte unter anderem der Kölner Projektentwickler Pandion für sich und fünf Tochtergesellschaften ein Verfahren in Eigenverwaltung, nachdem eine vorgesehene Finanzierungskomponente entfallen war.
Refinanzierungsspitze und erodierende Beleihungswerte
Hinter dieser Entwicklung steht ein massiver Umschuldungsbedarf. Nach Berechnungen von Prof. Felix Schindler, Head of Research & Strategy bei HIH Invest, erreicht das Refinanzierungsvolumen gewerblicher Immobilienkredite im Jahr 2026 mit mehr als 40 Milliarden Euro seinen Höchststand, wobei die rechnerische Refinanzierungslücke über sechs Milliarden Euro beträgt. Darlehen aus der vorangegangenen Niedrigzinsphase erreichen nun ihre Fälligkeit. Dr. Raoul Kreide, Mitglied der Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht im Deutschen Anwaltverein, berichtet aus seiner Beratungspraxis, dass fertiggestellte Objekte im aktuellen Marktumfeld vielfach nicht einmal mehr die Valuta der bestehenden Kredite einspielen.
- —Massive Budgetüberschreitungen durch gestiegene Stahlpreise, höhere Lohnkosten und Ausfälle von Nachunternehmern
- —Bundesweite Refinanzierungslücke von über sechs Milliarden Euro bei zeitgleich auslaufenden Niedrigzinsdarlehen
- —Regulatorische Vorgaben der Banken, die vor einer Kreditprolongation neues Eigenkapital fordern
- —Klumpenrisiken bei Objekten mit nur einem Mieter, wenn Anschlussvermietungen nur zu geringeren Konditionen möglich sind
Verschärft wird die Situation bei Projekten mit Einzelmietern. Gerät ein solcher Hauptmieter in Liquiditätsengpässe oder fällt er aus, sinkt die Vermarktungsfähigkeit des Objekts rapide. Selbst bei erfolgreicher Nachvermietung liegen die erzielbaren Erträge meist unter dem Niveau der ursprünglichen Konzeption. Vor diesem Hintergrund scheitern Kreditverlängerungen häufig an den Vorgaben finanzierender Banken, die frisches Eigenkapital fordern. Projektentwickler, die bereits während der verlängerten Bauphase erhebliche Eigenmittel nachschießen mussten, können oder wollen diese Beträge nicht mehr aufbringen — zumal selbst für erstrangig besicherte Kreditinstitute signifikante Wertberichtigungen drohen, da frühere Beleihungswerte nicht mehr tragen.
Restrukturierungsinstrumente im Spannungsfeld der Verwertung
Um eine reguläre Abwicklung abzuwenden, greift die Immobilienpraxis vermehrt auf das Gesetz über den Stabilisierungs- und Restrukturierungsrahmen für Unternehmen zurück. Das seit 2021 bestehende StaRUG ermöglicht es, Finanzierungsstrukturen außerhalb eines öffentlichen Verfahrens an das veränderte Bewertungsniveau anzupassen. Laut Rechtsanwalt Kreide erfordert dieses Instrument von den Finanzierungspartnern substantielle Abschreibungen, bietet jedoch häufig die planerische Grundlage für eine letzte außergerichtliche Einigung.
Gelingt keine Einigung über eine Überbrückung bis zum Verkauf, verbleibt der Weg einer strukturierten Eigenverwaltung. Gemäß Paragraf 23 der Insolvenzordnung kann ein solches vorläufiges Verfahren ohne öffentliche Bekanntmachung geführt werden, sofern das Gericht keine anderslautenden Maßnahmen anordnet. Auf diese Weise bleibt das Know-how des Entwicklers für den Projektabschluss erhalten. Allerdings setzt dies voraus, dass finanzierende Institute bereit sind, die laufenden Bewirtschaftungskosten bei wertausschöpfend belasteten Grundstücken zu tragen, da diese Aufwendungen nicht zu Lasten der allgemeinen Insolvenzmasse finanziert werden dürfen.
