Rechenzentren haben sich in den Vereinigten Staaten zur wachstumsstärksten Assetklasse auf dem Immobilienmarkt entwickelt, geraten jedoch zunehmend in den Mittelpunkt politischer Kontroversen. Im vergangenen Jahr wurden dieser Sparte laut Daten von S&P Global Ratings Kredite in Höhe von schätzungsweise 121,91 Milliarden Dollar bereitgestellt. Zwischen dem ersten Quartal 2025 und dem ersten Quartal 2026 wuchs der Bestand an Rechenzentren laut Erhebungen von CBRE um 33 Prozent. Gleichzeitig verharren die Leerstandsquoten in bereits betriebenen Anlagen auf historischen Tiefständen.
Der am stärksten angespannte Markt bleibt Northern Virginia mit einer Leerstandsquote von lediglich 0,3 Prozent zu Jahresbeginn. Das dortige Loudoun County beherbergt rund 253 Rechenzentren mit einer Gesamtfläche von 49 Millionen Quadratfuß. Damit entfällt ein Viertel aller US-Rechenzentren auf diesen einzelnen Landkreis. Die Ansiedlung dieser Infrastruktur schlägt sich auch in der regionalen Wirtschaft nieder: Mit einem mittleren Haushaltseinkommen von 170.000 Dollar pro Jahr gilt Loudoun County als wohlhabendster Bezirk der USA.
Ressourcendiskussion und geografische Diversifizierung
Trotz der wirtschaftlichen Impulse wächst der Widerstand in der Bevölkerung, insbesondere im Hinblick auf den Ressourcenbedarf. Hossein Fateh von CloudHQ, der seit dem Jahr 2000 Rechenzentren entwickelt, wies Vorwürfe bezüglich des Wasserverbrauchs zurück. Die Hälfte der von seinem Unternehmen errichteten Anlagen weise dank geschlossener Wasserkreisläufe keinerlei Nettoverbrauch auf. Bei einem Großprojekt in Chicago mit 240 Megawatt IT-Last entspreche der Wasserbedarf des adiabatischen Kühlsystems lediglich dem jährlichen Verbrauch eines einzelnen Golfplatzlochs. Gleichzeitig arbeiten Entwickler wie Jeff Thramann von LT350 an dezentralen Konzepten, die kleinere Anlagen auf Parkhausdächern vorsehen, um Hyperscalern mehr Bürgernähe zu bieten.
Wegen der Flächenengpässe in Virginia rücken Ausweichstandorte in den Fokus, darunter Querétaro in Mexiko. Die rund drei Autostunden von Mexiko-Stadt entfernte Region vereint mittlerweile etwa 72 Prozent der betrieblichen Rechenzentrumskapazität des Landes auf sich. John McWilliams von Cushman & Wakefield betonte, dass sich Querétaro rasch zu einer zentralen Cloud-Region für Mexiko entwickle und das Potenzial besitze, eine führende Rolle auf dem gesamten Kontinent einzunehmen.
Gemischte Ergebnisse bei großen US-Immobiliengesellschaften
Parallel zur Dynamik im Technologiesektor zeigten die jüngsten Drittquartalszahlen etablierter US-Immobilienkonzerne ein durchwachsenes Bild. Vici Properties verzeichnete einen Rückgang der Funds from Operations um 55,1 Prozent sowie erwartete Kreditverluste in Höhe von 458 Millionen Dollar, übertraf jedoch die Umsatzerwartungen. Der Blackstone Mortgage Trust wies einen Nettoverlust von 327,6 Millionen Dollar aus — mehr als das Vierfache des Fehlbetrags aus dem zweiten Quartal. BXMT-Präsident Austin Peña verwies auf ein umfassend neu positioniertes Portfolio sowie diversifizierte Investitionskanäle zur Bewältigung des anhaltend hohen Zinsniveaus.
Alexandria Real Estate Equities meldete für das abgelaufene Quartal einen Nettoverlust von 638,5 Millionen Dollar. Das Unternehmen befindet sich gegenwärtig im Verkaufsprozess für die Liegenschaft 421 Park Drive in Boston zu einem Preis von rund 136 Millionen Dollar. Zudem gab KKR den Erwerb eines 49-Prozent-Anteils am Campus Point by Alexandria Megacampus in San Diego bekannt. Bei BXP wiederum könnte die Neuordnung von Flächen im General Motors Building in Manhattan Chancen eröffnen, da dort rund 400.000 Quadratfuß Bürofläche an der Fifth Avenue zur Neuvermietung anstehen.
