Auf dem „Data Centers Development and Infrastructure Forum“ des Commercial Observer, welches am 6. Oktober im City University of New York Graduate Center in Midtown Manhattan stattfand, standen Rechenzentren, eine zunehmend relevante Assetklasse, im Mittelpunkt der Diskussion. Experten aus den Bereichen Recht, Bau, Investment und Entwicklung analysierten die Vergangenheit, Gegenwart und Zukunft dieser Immobilienform, mit besonderem Fokus auf die Auswirkungen von KI-Technologien und aktuelle Investmenttrends. Zudem wurde erörtert, wie die öffentliche Wahrnehmung Rechenzentren zu einem brisanten Thema in Washington D.C. und in den regionalen Parlamenten gemacht hat.
Jeffrey Moerdler, Partner der auf Rechenzentren und digitale Infrastruktur spezialisierten Praxisgruppe von Haynes Boone, eröffnete das Forum mit einem Vortrag, in dem er Rechenzentren als die „vierte und vielleicht fünfte industrielle Revolution“ bezeichnete. Moerdler verglich die jüngste Entwicklung dieser Assetklasse und der KI-Technologie mit historischen Meilensteinen wie der Entdeckung von Wasser- und Dampfkraft im frühen 19. Jahrhundert, Elektrizität und Massenproduktion im späten 19. Jahrhundert sowie Computer und Digitaltechnologie im 20. Jahrhundert.
Urbanisierung der KI und Skepsis gegenüber Neoclouds
Moerdler hob zwei wesentliche Trends hervor. Zunächst betonte er, dass die Zukunft der KI in urbanen und suburbanen Inferenz-Rechenzentren liegt. Diese Low-Latency-Einrichtungen sind darauf ausgelegt, KI-Ergebnisse an Nutzer in dicht besiedelten Städten zu liefern, im Gegensatz zu großen Campus-Anlagen in ländlichen Gebieten. Er beobachte, dass seine Klienten, die solche Einrichtungen betreiben, deren Rechenkapazität schneller an kleinere Nutzer vermieten, die einen lokalen Endpunkt für ihr KI-Netzwerk benötigen.
Ferner zeigte sich Moerdler skeptisch gegenüber sogenannten Neocloud-Computing-Unternehmen. Diese spezialisierten On-Demand-Cloud-Netzwerke für KI-Modelle mieten zwar Flächen in Rechenzentren, jedoch charakterisierte Moerdler ihr Geschäftsmodell als kurzfristig ohne gesicherte langfristige Einnahmequellen. Er äußerte Bedenken hinsichtlich ihrer Bonität und der Nachhaltigkeit dieses aufkommenden Segments.
Transformation der Infrastruktur und Investmentdynamik
Das erste Panel, moderiert von Michael Vardaro, geschäftsführender Partner bei Zetlin & De Chiara, befasste sich mit der Schnittstelle von Gewerbeimmobilien und KI sowie zukünftigen Investitionen in digitale Infrastruktur. Sam Stockdale, Managing Director für Energie und Infrastruktur bei Link Logistics, erläuterte die signifikanten Unterschiede zwischen Rechenzentren von vor sieben Jahren und heutigen Neubauten. Während ältere Anlagen Kapazitäten von 30 oder 40 Megawatt aufwiesen, werden heute Rechenzentren gebaut, die ein oder zwei Gigawatt Leistung benötigen. Dies erfordere ein völlig anderes Investitionsvolumen für Entwicklung und Realisierung.
Peter C. Lewis, Gründer und Chairman von Wharton Equity Partners, bezeichnete das Wachstum von Rechenzentren und KI-Immobilien als die „größte Veränderung, die er in seiner vierzigjährigen Investitionskarriere erlebt hat – und das um den Faktor zehn“. Lewis warnte jedoch davor, dass nicht jeder Entwickler mit Erfahrung im Industriebereich den Sprung in den Rechenzentrumsmarkt erfolgreich schaffen werde, da die Assetklasse eine hohe Komplexität aufweise. Er betonte, dass der Markt die immense Nachfrage und Reichweite dieser Entwicklung noch unterschätze, obwohl sie hohe Renditen verspreche.
Amir Abdu, Managing Director im US-Investmentteam von BGO, thematisierte die zunehmende Anzahl von Verzögerungen bei Rechenzentrumsprojekten. Er wies darauf hin, dass die gesamte Branche, einschließlich der Kapitalmärkte, sich mit dem Wandel der öffentlichen Meinung auseinandersetzen müsse. Während früher die Energieversorgung die primäre Engstelle war, sei nun das politisch aufgeladene Umfeld landesweit eine neue Herausforderung, die das gesamte politische Spektrum betreffe.
Ein weiteres Panel, moderiert von Nicole Fenton, Partnerin bei HSF Kramer, befasste sich mit dem Transaktionszyklus von Rechenzentren und der Landnutzungsproblematik. Gavin Flynn, Principal bei Blue Owl Capital, betonte, dass erschlossenes Bauland (
- —Powered Land
- —Schlanke Genehmigungsprozesse
- —Kooperation mit Versorgern
- —Transparenz bei langfristigen Kosten
entscheidend für die Bewertung jedes Rechenzentrumsgeschäfts sei, Genehmigungen jedoch möglicherweise noch wichtiger. Er argumentierte, dass „Powered Land“ nur von geringem Wert sei, wenn der Bau oder Betrieb eines Rechenzentrums darauf nicht gestattet ist. Dies stelle Versorgungsunternehmen in den Mittelpunkt jeder potenziellen Rechenzentrumsentwicklung. Anforderungen von Versorgern, wie Rückforderungsklauseln, Mindestgebühren und Akkreditive für große Campus-Anlagen, könnten Investitionen in Höhe von Hunderten Millionen Dollar erfordern, noch bevor ein Mieter gefunden oder ein klarer Zeitplan für Einnahmen besteht.
