Der verstärkte Einsatz von künstlicher Intelligenz sowie von maschinellem Lernen führt zu einer stark wachsenden Nachfrage nach Datacenter-Kapazitäten. Diese Entwicklung lässt Rechenzentren zunehmend zu einer eigenständigen Assetklasse auf dem institutionellen Investmentmarkt heranreifen. Wie eine aktuelle Untersuchung der Zertifizierungsorganisation HypZert verdeutlicht, erfordert das Segment eine ganzheitliche Betrachtung von Liegenschaft, Baukörper, technischer Gebäudeausrüstung und dem jeweiligen Betreiberkonzept.
Nach Einschätzung von Nina Babic, der stellvertretenden Aufsichtsratsvorsitzenden der HypZert, steigen die Anforderungen an diese Immobilien im Gleichschritt mit dem technologischen Fortschritt. Als ausschlaggebende Kriterien für die Standortwahl erweisen sich vor allem die Bereitstellung ausreichender Stromkapazitäten, verlässliche regionale Energiekosten und redundante Anbindungen an das Glasfasernetz. Die räumliche Nähe zu Internetknotenpunkten generiert zusätzliche Lagevorteile.
Infrastrukturkosten und institutionelle Ticketgrößen
Obwohl das aggregierte Transaktionsvolumen noch hinter etablierten Nutzungsarten wie Büro, Wohnen oder Logistik zurückbleibt, erreichen einzelne Verkäufe im Datacenter-Bereich regelmäßig Volumina im dreistelligen Millionenbereich. Das Rhein-Main-Gebiet und insbesondere Frankfurt am Main bilden dank des Internetknotens DE-CIX und der vorhandenen Netzinfrastruktur den führenden Markt in Deutschland. In etablierten Zentren wie Frankfurt sowie Berlin-Brandenburg trifft das expansive Gesuch jedoch auf zunehmend knappe Flächen und limitierte Stromkapazitäten, was das Ausweichen auf Alternativstandorte forciert.
Baulich dominieren die Aufwendungen für die technische Gebäudeausrüstung die Gesamtkosten. Die Installationen für Energieversorgung, Kühlkreisläufe und Sicherheitssysteme übersteigen die reinen Errichtungskosten des Gebäudekörpers oft um ein Vielfaches. Gleichzeitig gewinnen regulatorische Vorgaben zur Energieeffizienz, zum Wasserverbrauch und zur Nutzung anfallender Abwärme maßgeblich an Gewicht.
Herausforderungen bei der Immobilienbewertung
In der gutachterlichen Wertermittlung stufen Sachverständige Datacenter als Schnittmenge zwischen Betreiberimmobilie und hochspezialisierter Industrieanlage ein. Klassische normative Verfahren wie das Ertragswertverfahren nach ImmoWertV stoßen an Grenzen, da marktbasierte Kennzahlen für Liegenschaftszinssätze, wirtschaftliche Restnutzungsdauern und Instandhaltungsansätze kaum valide ableitbar sind. Hinzu kommt das Risiko der technologischen Obsoleszenz, wenn neue Leistungsdichten oder Kühlsysteme bestehende Konzepte vor Ablauf der physischen Gebäudelebensdauer wirtschaftlich überholen.
- —Die Drittverwendungsfähigkeit ist stark eingeschränkt, da Umnutzungen mit immensem baulichem Aufwand verbunden sind.
- —Für stabilisierte Objekte bewegt sich die Nettoanfangsrendite je nach Ausbaustufe in einer Spanne von 4,5 bis 6,5 Prozent.
- —Etablierte Standorte mit langfristigen Verträgen und bonitätsstarken Single-Tenant-Nutzern ordnen sich am unteren Rand der Renditespanne ein.
- —Finanzierende Institute müssen Erträge aus der reinen Substanz strikt von Betreiber- und Serviceentgelten trennen.
Aufgrund der fundamentalen Treiber bieten Rechenzentren mittel- bis langfristig ein überdurchschnittliches Wachstumspotenzial — bleiben jedoch aufgrund der technischen Komplexität und der Abhängigkeit von Betreiberqualitäten ein Markt für ausgewiesene Spezialisten.
