Struktureller Leerstand bei Gewerbeimmobilien lässt sich in vielen Fällen weder durch Mietpreisnachlässe noch durch intensivierte Marketingmaßnahmen beheben. Erforderlich sind stattdessen tragfähige Nutzungskonzepte, welche die spezifischen Anforderungen des Standorts sowie die baulichen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen des Bestands berücksichtigen. Zu diesem Ergebnis kamen Branchenexperten und Studierende auf dem Fachsymposium „Aus leer wird lebendig“, das CoreNet Global Central Europe gemeinsam mit der Hochschule Fresenius in Heidelberg veranstaltete.
Prof. Dr. Thomas Glatte, Professor für Immobilienwirtschaft an der Hochschule Fresenius Heidelberg und Vorstandsmitglied bei CoreNet Global, betonte im Rahmen der Veranstaltung, dass Leerstand vor allem Ausdruck eines grundlegenden Nachfragewandels sei. Wenn sich gesellschaftliche und betriebliche Anforderungen verändern, müssten Bestandsflächen neu gedacht werden. Für Corporate Real Estate Manager gehe es künftig verstärkt darum, Bestandsportfolios nicht bloß unter Effizienz- und Kostengesichtspunkten zu steuern, sondern deren langfristige Transformationspotenziale gezielt zu analysieren.
Grenzen klassischer Vermarktungsansätze
Annik Englert, Geschäftsführerin der ReFacto GmbH, erläuterte in ihrer Keynote, weshalb herkömmliche Vermarktungsmethoden bei verändertem Nutzerverhalten an Grenzen stoßen. Megatrends wie der Online-Handel, neue Mobilitätskonzepte und gewandelte Arbeitswelten entziehen Bestandsgebäuden mitunter ihre ursprüngliche Funktion, obgleich die Bausubstanz vollumfänglich nutzbar bleibt. Englert formulierte hierzu fünf Thesen:
- —Der Markt allein löst strukturellen Leerstand nicht ohne konzeptionelle Impulse.
- —Reale Bedarfe lassen sich nicht ausschließlich aus statistischen Erhebungen ableiten.
- —Ein abwartendes Verhalten der Eigentümer verschärft bestehende Wertverluste.
- —Bauliche Parameter setzen jeder Umnutzung Grenzen, während wirtschaftliche Tragfähigkeit zwingend gewahrt bleiben muss.
Entscheidend sei eine frühzeitige Einbindung lokaler Akteure, Kommunen und potenzieller Nutzer, um Bedarfe vor Ort präzise zu erfassen und baulich realisierbare Konzepte zu erarbeiten.
Praxisbeispiele für gelungene Neupositionierungen
Dass Umnutzungen wirtschaftliche Werte sichern und kommunale Mehrwerte schaffen, belegte Englert anhand realisierter Projekte. Im Raum Ingolstadt wurde ein vormals von einem Single-Tenant genutztes Bürogebäude mit rund 10.000 Quadratmetern Fläche in einen Bildungscampus transformiert. Das Konzept umfasst ein Gründerzentrum, Schulungsräume, eine Kantine sowie 45 Wohneinheiten für Auszubildende. In Bad Mergentheim wiederum entstand aus einer seit über zehn Jahren leerstehenden Gaststätte ein Auszubildendenwohnheim mit 24 Plätzen, unterstützt durch Fördermittel in Höhe von rund einer Million Euro. In Würzburg-Heidingsfeld wurde eine etwa 800 Quadratmeter große, zwei Jahre ungenutzte Bankfiliale in eine Kombination aus Stadtbibliothek und Wohnraum gewandelt — der Mietvertragsabschluss gelang hierbei innerhalb von drei Monaten.
In der abschließenden Diskussionsrunde erörterten Aljoscha Scholl, Geschäftsführer der Scholl Real Estate Solutions GmbH, sowie Lucas Falter, Dozent an der Hochschule Fresenius und Geschäftsführer von Falter Consulting, gemeinsam mit Englert und Glatte die Anforderungen an funktionale Repositionierungen. Erfolgreiche Transformationen verlangen ein enges Zusammenspiel aus Marktkenntnis, Bausubstanz und kommunaler Kooperation, um Bestandsbauten auch für künftige Jahrzehnte nutzbar zu halten.
