Trotz geopolitischer Spannungen, anhaltender Inflation und allgemeiner wirtschaftlicher Unsicherheit verzeichnet der gewerbliche Immobilienmarkt einen deutlichen Aufschwung. Nach Erhebungen des Finanzdienstleisters MSCI erreichten die weltweiten Transaktionen im dritten Quartal ein Volumen von 263,7 Milliarden Dollar, was einem bemerkenswerten Anstieg von 89 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht. Hinter diesem Kapitalzufluss verbirgt sich jedoch eine strukturelle Verschiebung der Investorenbasis.
Während institutionelle Gelder in bestehenden Fondsstrukturen blockiert bleiben, nutzen Family Offices und vermögende Privatpersonen die Marktverwerfungen für gezielte Zukäufe mit teils erheblichen Abschlägen. Jim Costello, Executive Director bei MSCI, beobachtet, dass institutionelle sowie grenzüberschreitende Investoren in jüngster Zeit vor allem als Verkäufer auftraten, während privates Kapital die freiwerdenden Marktanteile konsequent übernimmt.
Wachstum privater Vermögen treibt Allokation in Sachwerte
Das anhaltende Vermögenswachstum bildet das Fundament dieser Entwicklung. Gestützt durch Zugewinne an den Aktienmärkten, darunter ein Plus von 11 Prozent beim S&P 500 in den ersten neun Monaten des Jahres, wuchs das Nettovermögen privater Haushalte und gemeinnütziger Organisationen in den USA laut Daten der Federal Reserve allein im zweiten Quartal um 12,8 Billionen Dollar. Dies markiert den elften Quartalsanstieg in Folge.
Parallel dazu wächst die Zahl der Marktteilnehmer. Das Researchunternehmen Altrata beziffert den Anstieg aktiver Family Offices von rund 6.000 im Jahr 2019 auf inzwischen mehr als 9.200 Einheiten. Daten von Knight Frank belegen den Bedeutungsverlust institutioneller Anleger: Im vergangenen Jahr übertrafen die gewerblichen Immobilieninvestitionen von Family Offices und vermögenden Privatleuten mit 464 Milliarden Dollar das Volumen institutioneller Akteure von 347 Milliarden Dollar deutlich.
Adrian Ponsen, Senior Economist bei Cushman & Wakefield, verweist darauf, dass das oberste Prozent der US-Vermögenden sein Nettovermögen binnen zehn Jahren mehr als verdoppeln konnte. Dieses Kapital werde nun mit hoher Geschwindigkeit im Markt platziert. Im Bürosektor eröffnen sich dadurch neue Einstiegschancen, da CMBS-Kreditausfälle im September laut Colliers auf 12,16 Prozent stiegen, während der Gesamtmarkt bei 8 Prozent lag. Private Adressen agieren mit kleineren Ticketgrößen flexibler und können Objekte zu korrigierten Werten übernehmen.
Institutionelle Trägheit und strategische Umschichtungen
Im Gegensatz dazu stehen Pensionsfonds und klassische Institutionelle vor operativen Hürden. Ihr Kapital ist oft in Bestandsfonds gebunden, die in Niedrigzinsphasen aufgelegt wurden, als die Rendite zehnjähriger US-Staatsanleihen deutlich niedriger notierte. Um Eigenkapitalverluste abzuwenden, zögern Fondsmanager mit Notverkäufen — was die Reallokation frischer Mittel verzögert.
Dennoch war das jüngste Quartal von mehreren Megadeals geprägt. Unternehmensübernahmen machten 106 Milliarden Dollar des gesamten Marktvolumens aus, darunter die Fusion von AvalonBay und Equity Residential sowie das Joint Venture von Aligned Data Centers mit der Artificial Intelligence Infrastructure Partnership, MGX und BlackRocks Global Infrastructure Partners. Parallel ziehen sich institutionelle Anleger zunehmend aus Büros und Wohnbauten zurück, um Kapital in alternative Segmente wie Datenzentren, Seniorenresidenzen und Logistikaußenlager umzuschichten.
