Studentisches Wohnen etabliert sich in Deutschland zunehmend als institutionelle Assetklasse. Der aktuelle Report „Studentisches Wohnen in Deutschland“ von Newmark analysiert die prägenden Nachfrage- und Angebotstreiber des PBSA-Marktes (Purpose Built Student Accommodation) sowie die daraus resultierenden Investmentpotenziale. Die Attraktivität dieser Assetklasse für Kapitalanleger manifestiert sich in den Mietkonditionen: Die Inklusivmiete für möblierte Studierendenwohnungen in den Top-7-Märkten bewegt sich im Median zwischen 26 und 35 Euro pro Quadratmeter. Diese Preisdurchsetzung positioniert PBSA als eine ertragsstarke Wohn-Assetklasse für Investoren.
Ein wesentlicher Faktor für die Nachfrageentwicklung ist die steigende Zahl internationaler Studierender. Im Wintersemester 2024/2025 wurden bundesweit 492.000 internationale Studierende gezählt, was einer Verdopplung innerhalb von 20 Jahren und einem Anstieg von 4,6 Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht. Diese Personengruppe ist in besonderem Maße auf möblierte, kurzfristig verfügbare und professionell verwaltete Wohnangebote angewiesen. Insgesamt stehen in 84 deutschen Hochschulstädten mit mindestens 5.000 Studierenden und 15.000 Einwohnern 295.000 Wohnheimplätze zur Verfügung. Die PBSA-Unterbringungsquote, definiert als das Verhältnis der Wohnheimplätze zur Gesamtzahl der Studierenden, liegt bei knapp 13 Prozent.
Die Studierendenwerke stellen mit rund 197.000 Plätzen weiterhin den Großteil des Angebots bereit. Obwohl der Bestand professioneller Betreiber in den letzten zehn Jahren nahezu verdreifacht wurde, entfällt in den analysierten 84 Hochschulstädten weiterhin weniger als ein Drittel der Wohnheimplätze auf private Anbieter. Dieser Umstand weist auf ein Ungleichgewicht zwischen Investitionsinteresse und der Verfügbarkeit geeigneter Produkte hin. Newmark verzeichnete im Jahr 2025 Transaktionen im PBSA-Segment in Höhe von rund 350 Millionen Euro, was eine Steigerung von 30 Prozent gegenüber dem Vorjahr bedeutet. Für 2026 prognostiziert Newmark ein Transaktionsvolumen von über 500 Millionen Euro, getragen durch laufende Abschlussphasen und eine klarere Preisfindung. Ein Drittel dieses Volumens im Jahr 2025 wurde von internationalen Investoren getragen.
Ertragschancen und Marktdynamik
Helge Zahrnt MRICS, Head of Research Germany bei Newmark, äußerte, dass der Markt noch erhebliches Potenzial für eine weitere Institutionalisierung biete. Er wies darauf hin, dass lediglich 13 private Betreiber in Deutschland über jeweils mehr als 1.000 Betten verfügen und gemeinsam etwa 33.000 Betten bereitstellen. Für Investoren stelle somit weniger die Nachfrage, sondern vielmehr der Zugang zu skalierbarem Produkt die größte Herausforderung dar. Zahrnt erwartet eine spürbare Liquiditätszunahme, sobald weitere Entwicklungen und Plattformen auf den Markt kämen.
Jan Kiskemper, Head of PBSA & Micro Living Germany bei Newmark, betonte, dass die größten Investmentchancen nicht ausschließlich in den sieben größten deutschen Immobilienmärkten lägen. Von den 84 untersuchten Hochschulstädten weisen 14 einen Studierendenanteil von mindestens 20 Prozent an der Gesamtbevölkerung auf, darunter Städte wie Heidelberg, Tübingen, Regensburg, Göttingen und Gießen. Mittelgroße Universitätsstädte könnten aufgrund hoher Studierendenanteile, einer begrenzten Wohnraumversorgung und eines vergleichsweise geringen professionellen Wettbewerbs sehr attraktive Risiko-Rendite-Profile offerieren.
Renditeprofile und Ausblick
Die Spitzenrendite für PBSA-Produkte in den Top-7-Märkten Deutschlands liegt aktuell bei durchschnittlich 4,40 Prozent. Dies entspricht einem Renditeaufschlag von 94 Basispunkten gegenüber klassischen Mehrfamilienhäusern, deren Spitzenrendite bei 3,46 Prozent notiert. Newmark prognostiziert eine stabile Entwicklung der PBSA-Spitzenrenditen bis Ende 2026. Eine fortschreitende Institutionalisierung der Assetklasse und ein anhaltendes Wachstum der Investorennachfrage könnten den Renditeabstand zu klassischen Wohninvestments perspektivisch reduzieren. Aufgrund des höheren operativen Anteils der Assetklasse wird jedoch erwartet, dass ein signifikanter Rendite-Spread bestehen bleibt. Die Investmentperformance wird maßgeblich durch die Betriebsqualität beeinflusst, wobei Management, Gebäudestandard, Betriebskosten und Skaleneffekte direkten Einfluss auf die Profitabilität haben.
