Über drei Jahre hinweg zeigten sich Kreditgeber bereit, Fälligkeiten zu verlängern und mit Projektentwicklern zu kooperieren, die auf eine baldige Erholung hofften. Diese Phase des Stillhaltens findet nun ihr Ende. Jacob Feingold, Leiter des Bereichs Origination bei Canyon Partners Real Estate, erklärte diesbezüglich, dass die Ära der fortlaufenden Prolongationen vorbei sei. Der anhaltende Zinsdruck und die wachsende Zahl an Refinanzierungen zwingen den Markt zur Anpassung, was das Zeitfenster für risikoreiche, opportunistische Engagements spürbar öffnet.
Besondere Chancen sehen Marktteilnehmer weiterhin im Bereich der Baufinanzierung. Robert Schwartz, Mitgründer und Principal des Private-Credit-Hauses S3 Capital, betonte, dass sich hier zusätzliche Renditen erzielen ließen, die den Einfluss des erhöhten Zinsniveaus ausgleichen. Gleichzeitig beobachten Juristen wie Y. David Scharf von Morrison Cohen eine zunehmende Selektivität. Da die Erwartung einer raschen Zinswende enttäuscht worden sei, prüften Investoren die Kapitalstärke der Akteure weitaus strenger. Finanzierungsstrukturen, die bereits bei geringen Zinsschwankungen von 25 bis 50 Basispunkten ins Wanken gerieten, würden nun bereinigt.
Druck durch Fälligkeitswellen und Neubewertungen
Vor allem die seit 2022 angewachsene Fälligkeitswand verschafft den kreditgebenden Banken eine dominante Position bei Verhandlungen und Kreditverkäufen. Feingold führte aus, dass Kreditinstitute mit soliden Bilanzen und strengen regulatorischen Vorgaben nun eher bereit seien, Verluste zu realisieren, und deshalb beherzt Maßnahmen von ihren Kreditnehmern einforderten. Zugleich erschwert die Bestimmung der künftigen Exit-Renditen die Preisfindung. Scott Singer von Avison Young wies darauf hin, dass höhere angenommene Exit-Kapitalisierungsraten künftig niedrigere Werte implizierten, wodurch Betreiber erheblich mehr Wertschöpfung leisten müssten, um Transaktionen rentabel zu gestalten.
Für Fremdkapitalgeber rücken vor allem Mezzanine-Tranchen, Überbrückungskredite und Exit-Finanzierungen in den Fokus. Josh Zegen, Managing Principal bei Madison Realty Capital, bezeichnete die Navigation durch diesen Übergangsmarkt als die zentrale Aufgabe des Jahres 2026. Diskrepanzen zwischen Bewertungen, Kostenkalkulationen und der operativen Realität verlangten nach komplexeren Finanzierungsstrukturen bei Umpositionierungen und notleidenden Projekten.
Historische Abschläge bei Wohn- und Büroimmobilien
Auf der Eigenkapitalseite eröffnen sich für liquide Käufer bemerkenswerte Einstiegsmöglichkeiten. Ivan Barratt, Gründer und CEO von BAM Capital, berichtete, er habe seit fünfzehn Jahren kein derart günstiges Umfeld für Käufer erlebt. Zunehmend gelangten Notverkäufe zu markträumenden Preisen an den Markt, wodurch selbst kürzlich fertiggestellte Objekte weit unter den Wiederbeschaffungskosten erworben werden könnten. Sein Unternehmen plane, zwischen Oktober und Januar fast 1.000 Wohneinheiten für rund $200 Millionen zu übernehmen. Neuere Mehrfamilienhäuser würden mit Abschlägen von 20 Prozent gehandelt, ältere Bestände sogar mit Nachlässen von über 30 Prozent.
Ähnlich tiefgreifende Korrekturen zeichnen sich im Bürosegment ab. Manus Clancy, Leiter der Datenstrategie bei LightBox, berichtete von Bürotransaktionen, die mit 80 Prozent Abschlag gegenüber den Werten von vor zehn Jahren abgeschlossen würden. Für kapitalstarke Investoren mit entsprechender Risikobereitschaft bieten diese historischen Bewertungsabschläge Gelegenheiten, wie sie im Zyklus nur selten auftreten.
