Seit Februar 2026 haben sich die rechtlichen Rahmenbedingungen für offene Immobilienfonds in Deutschland grundlegend gewandelt. Das neue Standortfördergesetz beseitigte steuerliche und aufsichtsrechtliche Barrieren, die entsprechende Engagements in der Vergangenheit blockiert hatten. Zuvor gefährdete der Betrieb von Energieerzeugungsanlagen den steuerlichen Status als Investmentfonds. Nun dürfen Fondsanbieter bis zu 15 Prozent ihres Anlagevermögens in Projektgesellschaften investieren, die Wind-, Solar- oder Speicheranlagen errichten oder betreiben. Zudem bleiben Einnahmen aus eigenen Dachanlagen, Stromspeichern und Ladesäulen gewerbesteuerfrei.
Die regulatorische Neuausrichtung erfolgt zu einer Phase, in der das klassische Immobiliengeschäft durch hohe Ankaufspreise und sinkende Renditen geprägt ist. Gleichzeitig sehen sich institutionelle Akteure mit regulatorischen Dekarbonisierungspflichten konfrontiert und müssen den CO2-Ausstoß ihrer Portfolios messbar senken. Laut Thomas Hartauer, Vorstandsvorsitzender des bayerischen Asset Managers CAV Partners AG, erschließt die Reform den Fonds langfristige Ertragsströme, die weitgehend unabhängig von den typischen Zyklen des Immobilienmarktes verlaufen.
Der Energiestandort als eigenständige Assetklasse
Die Bewertung von Wind- und Solaranlagen folgt zunehmend Prinzipien, die in der Immobilienwirtschaft seit langem etabliert sind. Der substanzielle Wert eines Projekts bemisst sich nicht allein nach der jeweils installierten Maschinentechnik, sondern maßgeblich nach gesicherten Flächenrechten, Netzanschlusskapazitäten und Genehmigungen. Wie Hartauer darlegt, überdauert ein tragfähiger Energiestandort die Lebensdauer einer einzelnen Anlage. Bei einem anstehenden Repowering können veraltete Turbinen durch leistungsstärkere Neuanlagen ersetzt werden, ohne dass der Standort seine Funktion verliert.
Parallel dazu wandeln sich Gebäude zu aktiven Bestandteilen der Energieinfrastruktur. Gewerbe- und Logistikdächer mit Photovoltaik, industriellen Batteriespeichern oder Ladeinfrastruktur schaffen zusätzliche Wertebenen. Da das Gesetz auch die Nutzung gepachteter Flächen für regenerative Erzeugungsanlagen gestattet, können Fondsanbieter Mieterstromkonzepte wirtschaftlich umsetzen und Bestandsobjekte ohne Volleigentum an allen Teilflächen aufwerten.
Anforderungen an das Asset Management
Viele notwendige Kernkompetenzen sind in den Fondsgesellschaften bereits vorhanden. Hierzu zählen Standortanalysen, Risikoprüfungen, Strukturierungen und das operative Vertragsmanagement. Eine einfache Übertragung auf den Energiesektor ist nach Ansicht von Hartauer dennoch nicht möglich. Strommärkte, Speicherbewirtschaftung und regionale Regulierungen verlangen spezialisierte Fachkenntnisse. Ein reiner Buy-and-Hold-Ansatz greift bei Energieportfolios zu kurz, weshalb Kooperationen mit spezialisierten Energieunternehmen den verlässlichsten Weg darstellen. Die CAV Partners AG führe dazu gegenwärtig bereits intensive Gespräche mit Fondsgesellschaften aus dem DACH-Raum.
- —Realisierung von Photovoltaikanlagen und Ladeinfrastruktur auf Bestandsdächern
- —Minderheits- und Mehrheitsbeteiligungen an Projektgesellschaften innerhalb der 15-Prozent-Quote
- —Errichtung von Erzeugungsanlagen auf fremden, langfristig gepachteten Grundstücken
- —Investition in bestehende Wind- und Solarparks zur Vermeidung von Entwicklungsrisiken
Für bereits aufgelegte Fonds empfiehlt der Experte vor allem den Einstieg über Bestandsanlagen, sogenannte Secondaries. Da diese Projekte ihre Bau- und Anlaufphase abgeschlossen haben, basieren Renditeprognosen auf realen Betriebsdaten. Bauzeitverzögerungen und Planungsrisiken entfallen. Bestandsinvestments generieren ab dem Tag des Erwerbs kalkulierbare Cashflows — eine Eigenschaft, die den stabilen Ausschüttungserwartungen institutioneller Fondsanleger unmittelbar entspricht.
