In New York City ist es gängige Praxis, hochwertigen Immobilienbesitz über Trusts und Gesellschaften mit beschränkter Haftung (LLCs) zu halten. Diese Strukturen dienen wichtigen Zwecken, von der Nachlassplanung über den Schutz der Privatsphäre bis zur Haftungsbegrenzung. Viele Familien stellen jedoch fest, dass die einst empfohlenen Eigentumsregelungen nun die städtische Pied-à-Terre-Steuer auslösen, selbst wenn der Eigentümer oder ein Familienmitglied die Immobilie als Hauptwohnsitz dauerhaft bewohnt.
Ein häufiges Szenario illustriert diese Problematik: Eltern errichten einen Trust, um ein Apartment in Manhattan für ihre drei Kinder zu halten. Eines der Kinder nutzt das Apartment als Hauptwohnsitz, während die beiden anderen an anderen Orten leben. Auf den ersten Blick scheint die Immobilie von der Pied-à-Terre-Steuer befreit, da eine Person dort dauerhaft als Hauptmieter wohnt.
Tatsächlich ist es so, dass bei einem Trust mit mehreren Begünstigten das wirtschaftliche Interesse an der Trust-Immobilie unter ihnen geteilt wird. Das im Apartment wohnhafte Kind ist nicht der alleinige wirtschaftliche Eigentümer; es hält einen Miteigentumsanteil neben seinen nicht ansässigen Geschwistern. Der Trust selbst ist als juristische Person nicht in der Lage, einen „Wohnsitz“ zu haben. Dies führt dazu, dass die Steuer anwendbar ist.
Komplexität durch geschichtete Eigentumsstrukturen
Die praktischen Auswirkungen gehen über die reine Steuerbelastung hinaus. Es kann zu Spannungen unter den Begünstigten kommen, da die Frage aufgeworfen wird, wer die Steuer tragen soll, die durch die Nutzung eines einzelnen Begünstigten ausgelöst wird. Dies bringt die Treuhänder in eine schwierige Lage, ob sie Treuhandgelder zur Zahlung einer Steuer verwenden sollen, die nur einem Begünstigten zugutekommt.
Eine weitere verbreitete Struktur ist die sogenannte „gestapelte“ Anordnung, bei der eine LLC den Rechtstitel hält und vollständig von einem Trust besessen wird. Diese Schichtung bietet den Haftungsschutz und die Anonymität der LLC (deren einziges Vermögen die Immobilie ist) zusammen mit den Erbschaftssteuervorteilen des Trusts. Aus Sicht der Pied-à-Terre-Steuer stellt die zusätzliche Ebene jedoch ein Problem dar. Der rechtliche Eigentümer ist die LLC, die wie ein Trust keine natürliche Person ist und keinen eigenen Wohnsitz haben kann.
Das Durchschauen der LLC zum Trust und dann zum ansässigen Begünstigten erfordert die Missachtung von zwei Eigentumsebenen, was die Regeln der Pied-à-Terre-Steuer nicht zulassen. Somit erfüllt die Anordnung selbst dann nicht die Befreiung für den Hauptwohnsitz, wenn der einzige Begünstigte des Trusts die Einheit als Hauptwohnsitz bewohnt, da die LLC und nicht der Trust die Immobilie besitzt.
Handlungsbedarf und pragmatische Lösungsansätze
Keines dieser Ergebnisse scheint eine bewusste politische Absicht widerzuspiegeln. Die Pied-à-Terre-Steuer wurde konzipiert, um Abwesendeigentümer von hochwertigen Wohnimmobilien zu erfassen, nicht aber Familien, deren Mitglieder täglich in der Wohnung leben. Trusts und LLCs sind das „Tagesgeschäft“ des New Yorker Immobilienbesitzes, und die Bestrafung ihrer Nutzung war mit Sicherheit nicht die Absicht des Gesetzes. Dennoch hat das New Yorker Finanzministerium diese Strukturen nicht umfassend adressiert, und die Regeln der Pied-à-Terre-Steuer schweigen sich zu wichtigen Fragen aus.
- —Sollte eine LLC mit einem einzigen Mitglied, die wiederum einem Trust gehört, für die Befreiung als transparent behandelt werden?
- —Spielt der Status eines Grantor-Trusts eine Rolle?
- —Könnte ein Trust mit mehreren Begünstigten anteilig oder durch eine modifizierte Regelung zur Bewohnernutzung qualifizieren?
Ohne klare Antworten bleiben Praktiker im Ungewissen, und die Mandanten zahlen die Zeche. Das Finanzministerium sollte seine Richtlinien aktualisieren, um die Anwendung der Steuer auf Trust- und LLC-Eigentum im Einklang mit der beabsichtigten Politik des Gesetzes zu klären. Dies würde Streitigkeiten reduzieren, die freiwillige Einhaltung verbessern und sicherstellen, dass die Steuer ihre beabsichtigte Zielgruppe erreicht und nicht Familien, deren Mitglieder New York City ihr Zuhause nennen.
Während die Klärung der Regulierung Zeit in Anspruch nehmen kann, sollten Eigentümer und ihre Berater zwei pragmatische Strategien in Betracht ziehen, um ihre Strukturen für eine Befreiung von der Pied-à-Terre-Steuer zu positionieren. Sofern das Trust-Instrument und das geltende staatliche Recht dies zulassen, kann der Treuhänder das Apartment in einen separaten Trust oder Unter-Trust zum alleinigen Nutzen des wohnhaften Begünstigten übertragen. Durch die Isolation des Vermögens und des wirtschaftlichen Interesses bei einer einzigen Person sollte dieser Begünstigte die Anforderungen für den Hauptwohnsitz erfüllen und die Pied-à-Terre-Steuer vermeiden.
Für Eigentümer mit einer Trust-über-LLC-Struktur beseitigt die Auflösung der LLC, sodass der Trust den direkten Titel hält, die problematischste Entitätsebene. Die Auflösung einer Single-Member LLC im Besitz des Trusts sollte keine negativen Einkommens- oder Übertragungssteuerfolgen haben. Eigentümer sollten dies jedoch mit ihren Steuerberatern abklären. Zu berücksichtigende Punkte umfassen erforderliche Übertragungssteuererklärungen der Stadt oder des Staates, Hypothekargläubigerzustimmung, Genossenschafts- oder Eigentümergemeinschaftsgenehmigungen sowie Auswirkungen auf die Eigentumsversicherung. Der Kompromiss ist real: Das Auflösen der LLC bedeutet den Verzicht auf ihren Haftungsschutz und ihre Vorteile für die Privatsphäre. Die Vereinfachung des Eigentums kann es dem Trust jedoch ermöglichen, eine verfügbare Befreiung in Anspruch zu nehmen, was die Kosten rechtfertigen kann.
Klarheit seitens des Finanzministeriums würde sowohl den Steuerzahlern als auch der Stadt zugutekommen. Eine gut ausgearbeitete Reihe von Durchschau-Regeln und Standards für die Bewohnernutzung würde den Verwaltungsaufwand und Streitigkeiten reduzieren und sicherstellen, dass die Pied-à-Terre-Steuer wie beabsichtigt funktioniert. Bis dahin sollten Eigentümer von hochwertigen New Yorker Immobilien, die über Trusts und LLCs gehalten werden, nicht warten. Es empfiehlt sich, die Eigentumsstrukturen zu überprüfen und erfahrenen Steuer- und Nachlassplanungsberater zu konsultieren, um festzustellen, ob eine Umstrukturierung heute eine unnötige und potenziell unbeabsichtigte Steuerschuld morgen vermeiden kann.
