Vor wenigen Wochen begleitete Ian Slater, Immobilienberater und Makler bei Compass, einen Kaufinteressenten aus Los Angeles auf der Suche nach einem Pied-à-terre in New York. Bei einem Budget von rund 12 Millionen $ wusste der Kunde genau, was er suchte, entschied sich angesichts der Unsicherheiten rund um Zinsen, Politik und eine mögliche Pied-à-terre-Steuer jedoch fürs Abwarten. Wenn die Aussicht besteht, dass Verkäufer in einem halben Jahr Preisnachlässe von 15 bis 20 Prozent akzeptieren, erscheint ein sofortiger Erwerb wenig dringlich.
Während einige Marktteilnehmer auf fallende Preise hoffen, floriert ein anderes Segment des New Yorker Luxusmarktes weitgehend im Verborgenen. Es handelt sich um ein reales Abbild der viel diskutierten K-förmigen Wirtschaftsentwicklung. Einige der teuersten Anwesen der Metropole stehen formell zum Verkauf, ohne jemals auf Plattformen wie StreetEasy oder in MLS-Datenbanken aufzutauchen. Ohne öffentliche Fotos oder Preisforderungen haben oft nur eine Handvoll Makler und ausgewählte Interessenten Kenntnis von diesen Angeboten. Slater bezeichnet diesen Sektor als den New Yorker Geistermarkt — ein Teil des Spitzensegments, der außerhalb der herkömmlichen Statistiken agiert.
Unsichtbares Angebot jenseits offizieller Statistiken
Offizielle Marktreports verzeichnen einen Rückgang des Bestands um 14 bis 16 Prozent im Jahresvergleich. Im obersten Preissegment existieren jedoch mehr Optionen, als die Daten vermuten lassen. Slater schätzt, dass etwa zehn Prozent der Luxusimmobilien diskret vermarktet oder gänzlich abseits des Marktes gehalten werden; mit steigender Preiskategorie nimmt dieser Anteil weiter zu.
Diskretion spielte im New Yorker Spitzensegment schon immer eine zentrale Rolle, doch immer mehr Eigentümer entscheiden sich bewusst gegen ein klassisches Inserat. Wer ein Apartment im Wert von 30 oder 40 Millionen $ besitzt, möchte oft weder private Innenaufnahmen im Internet sehen noch Spekulationen über die Verkaufsmotive anheizen. Selbst wenn steuerliche Neuerungen Anlass zum Nachdenken geben, erfordert das persönliche Vermögen meist keinen forcierten Verkauf. Oft genügt dem Makler die Anweisung, man sei bei einem bestimmten Betrag verkaufsbereit.
Netzwerke und exklusive Nachfrage
Die Vermittlung verläuft primär über informelle Kanäle: Makler kontaktieren wenige Schlüsselpersonen, Anwälte tauschen sich aus, oder Vermögensverwalter bringen vermögende Klienten ins Gespräch. Auf diese Weise erfahren fünf bis zehn potenzielle Käufer von der Offerte. Auf der Nachfrageseite verhält es sich ähnlich: Ein Kunde mit einem Budget von 25 Millionen $ für ein Stadthaus besichtigt oft ausschließlich Objekte über vertraute Berater, ohne reguläre Marktangebote wahrzunehmen.
Dieser Schattenmarkt verdeutlicht, dass weder das tatsächliche Angebot noch die reale Nachfrage in den Kennzahlen vollständig erfasst werden. Verkaufsgespräche im High-End-Segment basieren in erster Linie auf Beziehungen und Vertraulichkeit. New York bleibt die wohlhabendste Stadt der Welt, und Kapital fließt unverändert in erstklassige Immobilien. Es ist für die Öffentlichkeit lediglich schwerer sichtbar geworden.
