Der New York City Council hat den Community Opportunity to Purchase Act (COPA) mit 38 zu 9 Stimmen beschlossen. Nach sechs Jahren intensiver Verhandlungen und einem zwischenzeitlichen Veto räumt das Gesetz gemeinnützigen Organisationen, ob eigenständig oder im Rahmen von Joint Ventures, ein Erstzugriffsrecht beim Verkauf mietpreisgebundener Wohngebäude ein. Ziel der städtischen Initiative ist es, Teile des Wohnungsbestands aus dem privatwirtschaftlichen Portfolio in gemeinnützige Hände zu überführen.
Angebotsfristen und Ausnahmeregelungen bei wirtschaftlicher Härte
Die Neuregelung verpflichtet verkaufswillige Eigentümer, die städtische Behörde New York City Housing Preservation and Development (HPD) über geplante Verkäufe zu informieren. Gemeinnützigen Bietern wird daraufhin eine Frist von 70 Tagen eingeräumt, um ein Kaufangebot zu unterbreiten. Gleichzeitig enthält das Gesetz jedoch eine wesentliche Erleichterung für Bestandshalter: Verkäufer können eine Ausnahmegenehmigung beantragen, sofern sie eine unzumutbare finanzielle Härte nachweisen.
Eine solche Belastung betrifft immer mehr Vermieter regulierter Wohnungen, die infolge des am 1. Oktober wirksam gewordenen Mietstopps von Bürgermeister Zohran Mamdani unter erheblichem Ertragsdruck stehen. Zudem findet COPA ausschließlich auf Immobilien Anwendung, die eine hohe Zahl baulicher Mängelrügen seitens des HPD oder des New York City Department of Buildings aufweisen oder Teil eines städtischen Sanierungsprogramms sind. Da Mamdani das Vorhaben bereits im Mai öffentlich unterstützte, gilt die formelle Unterzeichnung des Gesetzes als gesichert.
Kritik an strukturellen Belastungen im Mietwohnungssektor
In der New Yorker Immobilienwirtschaft regt sich Skepsis gegenüber der Wirksamkeit des Modells. Kenny Burgos, CEO der New York Apartment Association, wies im Gespräch mit dem Commercial Observer darauf hin, dass gemeinnützige Träger trotz weitgehender Befreiung von der Grundsteuer mit wirtschaftlichen Schwierigkeiten kämpfen. Dies verdeutliche, dass der Sektor nicht nur unter Ertragsproblemen leide, sondern vor allem mit massiven Kostensteigerungen konfrontiert sei.
Burgos betonte, dass eine Kombination aus gestiegenen Finanzierungskosten, Nachwirkungen der Pandemie sowie regulatorischen Eingriffen und Mietpreisstopps die Bewirtschaftung vieler Bestände unrentabel gemacht habe. Gestiegene Versicherungsprämien und drastisch verteuerte Energiekosten entziehen Eigentümern zunehmend die Liquidität für Instandhaltungen. Nach Angaben der New York State Division of Homes and Community Renewal stehen stadtweit rund 57.000 mietpreisgebundene Einheiten leer, was einem Zuwachs von 70 Prozent gegenüber dem Stand von 2019 entspricht.
Der frühere Bürgermeister Eric Adams hatte COPA vor seinem Ausscheiden aus dem Amt mit einem Veto belegt, da dem Beschluss die notwendige Zweidrittelmehrheit fehlte. Ein Versuch des Stadtrats, dieses Veto im Januar 2026 zu überstimmen, war seinerzeit an mangelndem Rückhalt in der Kammer gescheitert.
