Ob Mietshaus, Wohngebäude mit Ladenlokal oder Luxusapartment: Regulatorische Eingriffe verändern die Bewertung und den potenziellen Käuferkreis von New Yorker Wohnimmobilien spürbar. Die von Bürgermeister Zohran Mamdani im Sommer vorgestellte Sonderabgabe auf Zweitwohnsitze sollte nach offiziellen Schätzungen jährlich rund $500 Millionen an zusätzlichen Einnahmen in die Stadtkasse spülen. Während politische Akteure die Maßnahme als Steuer auf abwesende Milliardäre bezeichneten, definiert das Gesetz sie formell als Abgabe.
Diese juristische Nuance ist Gegenstand laufender Gerichtsverfahren, bei denen geklärt werden soll, ob die Einnahmen von der verfassungsrechtlichen Immobiliensteuergrenze der Stadt ausgenommen werden dürfen. Zudem wird die Methode angefochten, nach der die Verwaltung potenziell betroffene Objekte identifiziert hat. Für die Steuerjahre 2026–27 und 2027–28 sieht die Regelung für erfasste Eigentumswohnungen und Genossenschaftswohnungen jährliche Sätze zwischen 4 Prozent und 6,5 Prozent vor. Bemessungsgrundlage ist der vom Department of Finance festgestellte Wert, nicht zwingend der Kaufpreis.
Haftungsrisiken für Gemeinschaften und Erwerber
Besondere Risiken birgt das Modell für Genossenschaften (Co-ops). Die Abgabe für eine einzelne Einheit wird der Genossenschaftskörperschaft in Rechnung gestellt und nicht direkt dem Anteilseigner. Bleibt die Zahlung aus, fällt die Verbindlichkeit auf die Eigentümergemeinschaft zurück. Zudem stellen offene Forderungen, Säumniszuschläge und Zinsen ein gesetzliches Pfandrecht an der Immobilie dar, das bei einem Eigentümerwechsel fortbesteht. Auch gemeinnützige Träger wie Universitäten oder religiöse Organisationen sind durch bestehende Steuerbefreiungen nicht automatisch vor der Sonderabgabe geschützt.
Gewerbliche Büro- und Einzelhandelsanteile sowie reguläre Mietshäuser der New Yorker Gebäudeklasse 2 fallen hingegen nicht unter die Neuregelung. Für gemischt genutzte Objekte der Klasse 1 ist eine Einzelfallprüfung erforderlich. Nach Einschätzung von Trystan Polsinelli, Senior Executive Director bei Compass Commercial, gewinnen Gewerbeeinheiten wie Praxen, Büros oder Ladenflächen sowie mehrgeschossige Mietshäuser durch diese Ungleichbehandlung an Attraktivität, da sie laufende Erträge ohne den steuerlichen Aufschlag bieten.
Sorgfaltspflichten bei der Transaktionsprüfung
Vor dem Abschluss von Verträgen sollten Parteien zentrale Parameter mit Rechts- und Steuerberatern abstimmen, um finanzielle Nachforderungen zu vermeiden:
- —Stichtag 5. Januar: Die an diesem Datum registrierte Nutzung entscheidet über die Abgabepflicht; die bloße Absicht eines Käufers, die Immobilie künftig selbst zu bewohnen oder zu vermieten, hebt eine bestehende Last nicht auf.
- —Mietverträge: Wird die Wohnung von einem qualifizierten Mieter unter einem marktüblichen Vertrag mit mindestens einjähriger Laufzeit als Hauptwohnsitz genutzt, kann dies eine Befreiung begründen.
- —Gesellschaftsstrukturen: Bei Erwerb über Trusts oder LLCs müssen die wirtschaftlich Berechtigten sowie die tatsächlichen Bewohner genau analysiert werden, um die Einhaltung der Ausnahmekriterien sicherzustellen.
Für Verkäufer bedeutet die neue Abgabe, den Status des Objekts transparent darzulegen, während Erwerber die vertragliche Verteilung bestehender Lasten präzise fixieren müssen. Die Differenzierung verändert die Zusammensetzung der Akteure an den New Yorker Verhandlungstischen nachhaltig.
