Mit dem Inkrafttreten des neuen Gebäudemodernisierungsgesetzes im Juli dieses Jahres vollzieht der Gesetzgeber eine spürbare Neuausrichtung bei den energetischen Vorgaben für Bestandsgebäude. Die zuvor verbindliche Pflicht, bei neu installierten Anlagen mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien einzubinden, entfällt. Immobilieneigentümer erhalten damit wieder die Möglichkeit, flexibel zwischen Wärmepumpen, Fernwärmeanschlüssen, hybriden Systemen oder reinen Gas- und Ölheizungen zu wählen. Bereits bestehende Anlagen sind von diesen Änderungen nicht betroffen und genießen uneingeschränkten Bestandsschutz ohne Beimischungsauflagen.
Die erweiterte technische Wahlfreiheit entbindet Eigentümer jedoch nicht von einer sorgfältigen Kostenanalyse. Harald Meyer, Immobilienexperte der LBS, betont in diesem Kontext, dass niedrigere Investitionskosten bei der Anschaffung nicht zwangsläufig zu geringeren Gesamtaufwendungen führen. Für die wirtschaftliche Tragfähigkeit sei vielmehr entscheidend, welche Betriebskosten über Zeiträume von zehn, fünfzehn oder zwanzig Jahren anfallen.
Verbindliche Beimischungsquoten und steigende Nebenkosten
Wer sich heute für eine neue Gas- oder Ölheizung entscheidet, unterliegt künftig der sogenannten Bio-Treppe. Diese schreibt den schrittweisen Einsatz klimaneutraler Brennstoffe vor, deren künftige Verfügbarkeit und Herkunft derzeit noch Fragen aufwerfen. Das Gesetz sieht dabei feste Etappen vor, um die fossilen Anteile bis zur angestrebten vollständigen Klimaneutralität im Jahr 2045 sukzessive abzulösen:
- —Ab 2029: verpflichtende Beimischung von mindestens 10 Prozent klimaneutralen Brennstoffen
- —Ab 2030: Anhebung der Mindestquote auf 15 Prozent
- —Ab 2035 und 2040: Steigerung auf 30 Prozent und nachfolgend 60 Prozent
- —Ab 2045: ausschließliche Nutzung vollständig klimaneutraler Brennstoffe
Neben den Brennstoffvorgaben beeinflussen weitere preisliche Faktoren den Betrieb fossiler Anlagen. Die nationale CO2-Abgabe, welche gegenwärtig zwischen 55 und 65 Euro je Tonne liegt, wird voraussichtlich ab 2028 durch den europäischen Emissionshandel marktkonform bestimmt. Zudem machen die Netzentgelte bereits heute rund zwanzig Prozent des Gaspreises aus und dürften perspektivisch weiter anziehen. Vor diesem Hintergrund rät Meyer privaten wie gewerblichen Bauherren zu einem umfassenden Systemvergleich über die gesamte Nutzungsdauer, idealerweise gestützt durch eine unabhängige Energieberatung.
Wegfall der Sanierungspflicht beim Immobilienerwerb
Für Erwerber älterer Immobilien bringt die gesetzliche Neuregelung Erleichterungen mit sich. Die bisherige Verpflichtung zum unverzüglichen Austausch von mehr als 30 Jahre alten Öl- und Gasheizungen nach dem Eigentumsübergang entfällt. Dieser Schritt kann insbesondere jüngeren Familien den Zugang zu Wohneigentum erleichtern, da der unmittelbare Investitionsdruck nach dem Kauf entfällt.
Gleichwohl empfiehlt es sich, geplante Sanierungsschritte von Beginn an in die Finanzierung und die Kaufpreisverhandlungen einzubinden. Die verlässliche Kalkulation erfordert die Gesamtschau aus Erwerbspreis, erforderlichen Modernisierungsmaßnahmen und künftigen Energiekosten. Unterstützend steht hierbei die staatliche Förderung für klimafreundliche Heizsysteme und bauliche Effizienzmaßnahmen zur Verfügung, die mindestens bis Ende 2029 gesichert ist und Haushalte mit geringerem Einkommen gezielt bezuschusst. Da das Erreichen der Klimaneutralität bis 2045 das verbindliche Ziel bleibt und der Gesetzgeber für 2030 eine Evaluierung der Zielerreichung angekündigt hat, sollten Investitionsentscheidungen stets auf langfristige Werthaltigkeit ausgerichtet sein.
